18 — Entscheidung
Kaufen oder mieten
Der Vergleich geht nur auf, wenn man auf beiden Seiten ehrlich rechnet: Beim Kauf gehören Nebenkosten, Zinsen und Instandhaltung dazu, beim Mieten die Verzinsung des Geldes, das man nicht als Eigenkapital bindet. Genau das macht dieser Rechner.
vollständiges ErgebnisVermögensunterschied nach der Wohndauer
—- Vermögen beim Kauf
- —
- Vermögen beim Mieten
- —
- Break-even
- —
- Monatlich beim Kauf
- —
Was das für Sie heißt
Vermögen im Verlauf
Wo sich die Linien kreuzen, liegt der Break-even. Bis dahin fahren Sie mit Mieten und Anlegen besser.
| Jahr | Kaufen | Mieten | Vorsprung |
|---|
So wird gerechnet
Was der Vergleich unterstellt
Beim Kauf zählt am Ende der Wert der Wohnung abzüglich der Restschuld. Ausgaben sind Rate, nicht umlagefähiges Hausgeld und Instandhaltung.
Beim Mieten zählt am Ende das Depot. Es startet mit dem Eigenkapital, das nicht in die Wohnung fließt, und wächst um die monatliche Differenz: Solange Kaufen teurer ist, wandert der Unterschied ins Depot; wird Mieten teurer, wird er entnommen.
Beide Seiten wohnen gleich. Miete und Wohnwert der eigenen Wohnung heben sich damit gegeneinander auf und tauchen in der Rechnung nur als Ausgabe der Mietseite auf.
Nicht abgebildet sind Steuern auf die Kapitalerträge über den angegebenen Nettozins hinaus, Umzugskosten, Grunderwerbsteuer bei einem späteren Kauf und der Wert, den Sicherheit und Gestaltungsfreiheit für Sie haben.
Woran der Vergleich wirklich hängt
Die meisten Rechner dieser Art bevorzugen den Kauf, weil sie die Alternativanlage vergessen. Wer 120 000 Euro Eigenkapital nicht in eine Wohnung steckt, legt sie an — über zwanzig Jahre macht das bei fünf Prozent aus 120 000 Euro rund 318 000. Diese Seite der Rechnung gehört dazu, sonst vergleicht man Äpfel mit einem halben Birnbaum.
Der zweite unterschätzte Posten sind die Kaufnebenkosten. Zehn Prozent des Kaufpreises sind sofort weg und tauchen im Wert der Wohnung nicht wieder auf. Bei einem Verkauf nach wenigen Jahren muss die Wertsteigerung erst diese Lücke schließen, bevor überhaupt ein Gewinn entsteht. Deshalb liegt der Break-even bei realistischen Annahmen selten unter zehn Jahren.
Die Wertentwicklung ist die unsicherste Annahme und zugleich die wirkungsvollste. Zwischen einem und drei Prozent im Jahr liegen über zwanzig Jahre rund 50 Prozent Unterschied im Endwert. Wer den Vergleich ernst meint, rechnet ihn mit null Prozent gegen — was übrig bleibt, ist die belastbare Aussage.
Und ein Punkt, den keine Rechnung erfasst: Flexibilität. Eine Mietwohnung lässt sich in drei Monaten aufgeben, eine Eigentumswohnung nicht. Wer mit einem Umzug in den nächsten Jahren rechnet, sollte den Break-even besonders ernst nehmen.
Der nächste Schritt
Was als Nächstes ansteht — und warum
Eine Rechnung beantwortet eine Frage und stellt die nächste. Diese vier führen von hier aus weiter; unter jeder steht, was sie beiträgt.
Was kann ich mir leisten
Erst die Frage, was überhaupt geht — dann der Vergleich.
Kaufnebenkosten
Die Nebenkosten sind der Betrag, den die Kaufseite zuerst aufholen muss.
Einziehen oder vermieten
Wenn Sie schon eine Wohnung haben: selbst einziehen oder vermieten?
Erbbaurecht oder Volleigentum
Erbbaurecht liegt zwischen beidem: Eigentum am Gebäude, Miete für den Boden.
Worauf Sie achten sollten
- Die Kaufnebenkosten sind der Startnachteil Rund zehn Prozent des Kaufpreises sind weg, sobald Sie unterschreiben. Bis der Kauf sich gegenüber der Miete lohnt, muss dieser Betrag erst wieder eingeholt werden — das dauert je nach Markt fünf bis fünfzehn Jahre.
- Die Alternativanlage gehört in die Rechnung Wer mietet, hat das Eigenkapital noch. Was es dort erwirtschaftet, ist der ehrliche Vergleichsmaßstab — ohne ihn gewinnt der Kauf immer.
- Die Wertsteigerung ist die empfindlichste Annahme Ein Prozentpunkt mehr oder weniger dreht das Ergebnis über zwanzig Jahre um Zehntausende. Halbieren Sie den Wert testweise und sehen Sie, ob die Entscheidung hält.
Diese Hinweise gelten allgemein und kennen Ihren Fall nicht. Sie ersetzen keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung; ob und wie sie auf Ihren Vertrag, Ihr Objekt und Ihre steuerliche Lage zutreffen, klären Sie mit der jeweiligen Fachperson.
Häufige Fragen
Ab wann lohnt sich Kaufen gegenüber Mieten?
Bei realistischen Annahmen selten unter zehn Jahren. Die Kaufnebenkosten von rund zehn Prozent sind sofort weg und tauchen im Wert der Wohnung nicht wieder auf. Die Wertsteigerung muss diese Lücke erst schließen, bevor überhaupt ein Vorteil entsteht.
Warum muss ich beim Mieten eine Geldanlage einrechnen?
Weil das Eigenkapital, das nicht in eine Wohnung fließt, anderweitig arbeitet. Wer diese Alternativanlage weglässt, vergleicht nicht zwei Wege, sondern nur einen. Über zwanzig Jahre macht dieser Posten den größten Teil des Unterschieds aus.
Welche Annahme ist am wichtigsten?
Die Wertentwicklung. Zwischen einem und drei Prozent im Jahr liegen über zwanzig Jahre rund 50 Prozent Unterschied im Endwert. Rechnen Sie den Vergleich einmal mit null Prozent durch — was dann übrig bleibt, ist die belastbare Aussage.