04 — Kauf
Kaufnebenkosten für jeden Ort
Die meisten Rechner schlagen pauschal zehn Prozent auf. Dieser hier nimmt den Grunderwerbsteuersatz Ihres Bundeslands und rechnet Notar und Grundbuch aus der Gebührentabelle des GNotKG — die ist degressiv, der Prozentsatz sinkt also mit dem Kaufpreis.
vollständiges ErgebnisKaufnebenkosten gesamt
—- Grunderwerbsteuer
- —
- Notar
- —inkl. 19 % USt
- Grundbuchamt
- —ohne USt
- Makler
- —
Was das für Sie heißt
Woraus sich der Betrag zusammensetzt
Jede Position einzeln
| Position | Grundlage | Betrag |
|---|---|---|
| Summe | — | |
Woher die Gebührensätze kommen
Notar und Grundbuchamt rechnen nach derselben Wertgebührentabelle ab, der Tabelle B in Anlage 2 zum Gerichts- und Notarkostengesetz. Aus dem Geschäftswert ergibt sich eine 1,0-Gebühr; die einzelnen Tätigkeiten werden mit einem Faktor darauf abgerechnet.
- Beurkundung des Kaufvertrags: 2,0 auf den Kaufpreis (KV 21100)
- Vollzug: 0,5 auf den Kaufpreis (KV 22110)
- Betreuung der Abwicklung: 0,5 auf den Kaufpreis (KV 22200)
- Beurkundung der Grundschuld: 1,0 auf den Darlehensbetrag (KV 21200)
- Auflassungsvormerkung: 0,5 auf den Kaufpreis (KV 14150)
- Eigentumsumschreibung: 1,0 auf den Kaufpreis (KV 14110)
- Eintragung der Grundschuld: 1,0 auf den Darlehensbetrag (KV 14121)
Auf die Notargebühren kommt Umsatzsteuer, auf die Gerichtskosten des Grundbuchamts nicht. Welche Positionen im Einzelfall anfallen, hängt vom Vertrag ab; die tatsächliche Kostenrechnung kann deshalb abweichen.
Derselbe Kauf in anderen Bundesländern
Nur die Grunderwerbsteuer ändert sich.
Was Sie beim Kauf zusätzlich zahlen
Die Grunderwerbsteuer ist der größte Posten und der einzige, bei dem der Ort wirklich zählt. Sie reicht von 3,5 Prozent in Bayern bis 6,5 Prozent in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, dem Saarland und Schleswig-Holstein. Auf einen Kaufpreis von 300 000 Euro sind das 9 000 gegenüber 19 500 Euro. Maßgeblich ist der Satz zum Zeitpunkt der notariellen Beurkundung, nicht der Übergabe. Bewegliches Zubehör wie eine Einbauküche kann im Kaufvertrag gesondert ausgewiesen werden und mindert dann die Bemessungsgrundlage, solange der Wertansatz realistisch ist.
Notar und Grundbuchamt sind gesetzlich festgelegt und nicht verhandelbar. Beide rechnen nach der Gebührentabelle B des GNotKG ab. Die Tabelle ist degressiv: Bei 150 000 Euro liegen Notar und Grundbuch zusammen bei rund 1,7 Prozent, bei 600 000 Euro nur noch bei etwa 1,2 Prozent. Pauschale Faustformeln überschätzen die Kosten bei teuren Objekten daher und unterschätzen sie bei günstigen.
Die Maklerprovision ist verhandelbar. Seit Dezember 2020 gilt beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern durch Verbraucher das Halbteilungsprinzip: Wer den Makler beauftragt hat, muss mindestens die Hälfte tragen, und die Käuferseite darf nie mehr zahlen als die Verkäuferseite. Üblich sind auf Käuferseite 2,98 bis 3,57 Prozent inklusive Umsatzsteuer.
Alle Kaufnebenkosten gehören steuerlich zu den Anschaffungskosten. Sie werden im selben Verhältnis wie der Kaufpreis auf Gebäude und Grundstück aufgeteilt und erhöhen damit die Abschreibung — allerdings nur mit dem Gebäudeanteil. Die Maklerprovision zählt ebenfalls dazu.
Der nächste Schritt
Was als Nächstes ansteht — und warum
Eine Rechnung beantwortet eine Frage und stellt die nächste. Diese drei führen von hier aus weiter; unter jeder steht, was sie beiträgt.
Worauf Sie achten sollten
- Kein Kredit finanziert sie Banken beleihen den Objektwert, nicht die Erwerbskosten. Die Kaufnebenkosten müssen deshalb aus Eigenkapital kommen — und sie sind der Grund, warum eine Finanzierung scheitert, obwohl der Kaufpreis tragbar wäre.
- Bewegliches Zubehör gehört gesondert in den Vertrag Einbauküche, Markise, Sauna oder Gartenhaus zählen nicht zur Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer, wenn sie im Kaufvertrag getrennt und werthaltig ausgewiesen sind. Der Betrag muss dem tatsächlichen Wert entsprechen — eine Küche für 60 000 Euro fällt auf.
- Die Grunderwerbsteuer ist zuerst fällig Der Bescheid kommt wenige Wochen nach der Beurkundung, und erst nach Zahlung erteilt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung. Ohne sie trägt das Grundbuchamt den Eigentumswechsel nicht ein. Halten Sie den Betrag getrennt bereit.
Diese Hinweise gelten allgemein und kennen Ihren Fall nicht. Sie ersetzen keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung; ob und wie sie auf Ihren Vertrag, Ihr Objekt und Ihre steuerliche Lage zutreffen, klären Sie mit der jeweiligen Fachperson.
Häufige Fragen
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten in Deutschland?
Je nach Bundesland und Maklereinsatz zwischen etwa 6 und 15 Prozent des Kaufpreises. Den größten Anteil hat die Grunderwerbsteuer mit 3,5 Prozent in Bayern bis 6,5 Prozent in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, dem Saarland und Schleswig-Holstein. Notar und Grundbuch liegen zusammen bei rund 1,2 bis 1,8 Prozent, die Maklerprovision auf Käuferseite bei 2,98 bis 3,57 Prozent.
Wann wird die Grunderwerbsteuer fällig?
Das Finanzamt versendet den Bescheid einige Wochen nach der notariellen Beurkundung. Die Steuer ist einen Monat nach Bekanntgabe fällig. Erst nach Zahlung stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, ohne die keine Eigentumsumschreibung im Grundbuch möglich ist.
Kann ich die Grunderwerbsteuer senken?
Bewegliches Zubehör wie eine Einbauküche oder eine Markise kann im Kaufvertrag gesondert ausgewiesen werden und mindert dann die Bemessungsgrundlage. Der Wertansatz muss realistisch sein; das Finanzamt prüft das. Bei Eigentumswohnungen mindert auch das übernommene Guthaben der Instandhaltungsrücklage die Bemessungsgrundlage nicht mehr — der Bundesfinanzhof hat das 2024 anders entschieden als früher.
Wer zahlt die Maklerprovision beim Wohnungskauf?
Seit dem 23. Dezember 2020 gilt beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch Verbraucher das Halbteilungsprinzip: Die Käuferseite darf höchstens denselben Betrag zahlen wie die Verkäuferseite. Vereinbarungen darüber hinaus sind unwirksam.