Nordrhein-Westfalen
Mieten in Gelsenkirchen
Die durchschnittliche Nettokaltmiete in Gelsenkirchen liegt bei 5,95 € je Quadratmeter. Gemessen hat das der Zensus 2022 zum Stichtag 15. Mai 2022; angezeigt ist der Wert auf September 2026 fortgeschrieben (+8,8 %). Gelsenkirchen hat 267.930 Einwohner und 99.109 Mietwohnungen — auf deren Mieten beruht der Wert.
- Nettokaltmiete
- 5,95 €je m² und Monat
- Mittlere Spanne
- 4,91–6,52 €je m², mittlere Hälfte
- Leerstand
- 5,3 %der Wohnungen
- Eigentümerquote
- 23,7 %selbst bewohnt
Wie weit die Mieten auseinanderliegen
Die mittlere Hälfte der Mietwohnungen liegt zwischen 4,91 und 6,52 € je m². Ein Viertel zahlt weniger, ein Viertel mehr.
Was die Zahlen über Gelsenkirchen sagen
Unter den 195 deutschen Städten ab 50 000 Einwohnern belegt Gelsenkirchen Platz 187, gezählt von der teuersten abwärts. Der bundesweite Durchschnitt liegt bei 7,90 € je m²; Gelsenkirchen liegt 25 Prozent darunter.
Innerhalb von Nordrhein-Westfalen liegt die Stadt unter dem Landesdurchschnitt von 7,41 € je m², und zwar um 20 Prozent.
Der Leerstand liegt bei 5,3 Prozent. Damit ist der Markt nicht knapp — Leerstand über drei Prozent ist die Reserve, die einen Wohnungsmarkt beweglich hält.
23,7 Prozent der Wohnungen werden von den Eigentümern selbst bewohnt; bundesweit sind es rund 44 Prozent. Ein niedriger Wert bedeutet einen großen Mietwohnungsbestand — und damit viele Wohnungen, für die diese Mietzahlen gelten.
Eine Wohnung misst hier im Durchschnitt 76,6 m². Zur Miete je Quadratmeter gerechnet ergibt das rechnerisch 456 € Nettokaltmiete im Monat für eine durchschnittlich große Wohnung.
Die nächstgelegenen Städte
Luftlinie und Mietniveau im Vergleich zu Gelsenkirchen. Wer bereit ist, etwas weiter draußen zu kaufen, sieht hier, was das an Mieteinnahmen kostet oder bringt.
Das Umland von Gelsenkirchen
Hier ist das Umland das teurere: Die 10 nächstgelegenen Gemeinden liegen mit 6,61 € je m² im Mittel 11 % über Gelsenkirchen selbst. Das ist der Fall, wo die gefragten Wohnlagen vor der Stadt liegen und nicht in ihr.
| Gemeinde | Einwohner | Entfernung | Miete je m² | Abstand |
|---|---|---|---|---|
| Oer-Erkenschwick | 31.404 | 18 km | 6,09 € | +2 % |
| Sprockhövel | 24.232 | 20 km | 6,91 € | +16 % |
| Heiligenhaus | 26.252 | 22 km | 7,04 € | +18 % |
| Datteln | 35.473 | 23 km | 6,16 € | +4 % |
| Waltrop | 29.177 | 24 km | 6,47 € | +9 % |
| Wetter (Ruhr) | 26.090 | 25 km | 6,29 € | +6 % |
| Schermbeck | 13.516 | 26 km | 6,72 € | +13 % |
| Wülfrath | 20.731 | 26 km | 6,92 € | +16 % |
| Herdecke | 22.772 | 26 km | 6,70 € | +13 % |
| Haltern am See | 38.142 | 27 km | 7,22 € | +21 % |
Gemeinden ab 5 000 Einwohnern im Umkreis von 35 Kilometern Luftlinie, nach Entfernung sortiert. Dieselbe Quelle und derselbe Stichtag wie oben — und ebenso wenig ein Mietspiegel im Sinne des § 558c BGB.
Kaufen in Gelsenkirchen
In Nordrhein-Westfalen beträgt die Grunderwerbsteuer 6,5 % des Kaufpreises (seit 01.01.2015). Dazu kommen Notar und Grundbuch nach der Gebührentabelle B des GNotKG und gegebenenfalls der Maklerlohn. Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern darf eine kaufende Verbraucherin oder ein kaufender Verbraucher seit dem 23. Dezember 2020 höchstens die Hälfte davon tragen: Beauftragen beide Seiten den Makler, teilt sich der Lohn zu gleichen Teilen (§ 656c BGB); beauftragt ihn nur eine Seite, trägt sie mindestens die Hälfte (§ 656d BGB).
Die laufende Grundsteuer berechnet Nordrhein-Westfalen seit 2025 nach dem Bundesmodell — Bundesmodell — der Grundsteuerwert richtet sich nach Bodenrichtwert, statistischer Nettokaltmiete, Baujahr und Grundstücksfläche. Wie hoch sie ausfällt, entscheidet danach der Hebesatz, den Gelsenkirchen nach § 25 GrStG jährlich selbst festsetzt.
Kaufpreise erhebt der Zensus nicht. Was ein Quadratmeter hier kostet, sagen die Gutachterausschüsse der Städte und Kreise; diese Seite nennt bewusst keine Zahl, die sie nicht belegen kann. Was Sie mit einem Angebotspreis anfangen können, rechnen die Rechner aus.
Vom Mietniveau zum Kaufpreis
Kaufpreise je Gemeinde führt diese Seite nicht. Was sich aus dem Mietniveau ableiten lässt, ist die Umkehrung: Welcher Kaufpreis je Quadratmeter führt in Gelsenkirchen zu welcher Bruttorendite? Wer ein Angebot vor sich hat, ordnet es damit in einer Zeile ein.
| Bruttorendite | Kaufpreis je m² | Faktor | 70 m² kosten |
|---|---|---|---|
| 3,0 % | 2.380 € | 33,3 | 166.600 € |
| 3,5 % | 2.040 € | 28,6 | 142.800 € |
| 4,0 % | 1.785 € | 25,0 | 124.950 € |
| 4,5 % | 1.587 € | 22,2 | 111.067 € |
| 5,0 % | 1.428 € | 20,0 | 99.960 € |
| 5,5 % | 1.298 € | 18,2 | 90.873 € |
| 6,0 % | 1.190 € | 16,7 | 83.300 € |
Gerechnet mit der durchschnittlichen Nettokaltmiete von 5,95 € je m². Das ist die Bruttorendite: ohne Kaufnebenkosten, ohne Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfall. Die Nettomietrendite liegt regelmäßig ein bis zwei Prozentpunkte darunter — was von 5,95 € übrig bleibt, rechnet der Mietrenditerechner. Und die Zahl oben ist eine Bestandsmiete: Was sich bei einer Neuvermietung erzielen lässt, kann darüber liegen.
Vermieten in Gelsenkirchen
Eine Mieterhöhung nach § 558 BGB richtet sich nach der ortsüblichen Vergleichsmiete und ist durch die Kappungsgrenze begrenzt: höchstens 20 Prozent in drei Jahren, in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt 15 Prozent. Ob Gelsenkirchen dazugehört, bestimmt die Landesregierung von Nordrhein-Westfalen durch Rechtsverordnung; die Liste dieser Gemeinden ändert sich und steht in der jeweils geltenden Verordnung.
Der nächste Schritt
Was mit dieser Zahl anzufangen ist
Der Mietwert beantwortet eine Frage und stellt die nächste. Diese vier Rechner führen von hier aus weiter — mit den Zahlen aus Gelsenkirchen.
Mietrendite
Bei 5,95 € je m² erreicht ein Kaufpreis von rund 2.380 € je m² drei Prozent Bruttorendite. Was davon nach Nebenkosten, Verwaltung und Rücklage bleibt, rechnet der Rechner.
Mietpreis und Richtwert
Der Ortswert ist ein Mittel über Gelsenkirchen. Für eine bestimmte Wohnung zählt die Spanne — und ob Lage, Baujahr und Ausstattung darüber oder darunter liegen.
Kaufnebenkosten
In Nordrhein-Westfalen beträgt die Grunderwerbsteuer 6,5 %. Zusammen mit Notar und Grundbuch sind das Beträge, die keine Bank mitfinanziert.
Nebenkostenabrechnung
Eine Wohnung von 75 m² kostet hier im Mittel 446 € kalt. Was an Betriebskosten dazukommt und was davon umlagefähig ist, steht im Rechner.
Kein Mietspiegel. Diese Seite gibt Zahlen des Zensus 2022 wieder — gemessene Bestandsmieten zum Stichtag, fortgeschrieben mit dem Teilindex der Nettokaltmieten. Ein Mietspiegel nach §§ 558c, 558d BGB ist etwas anderes: Er bildet die ortsübliche Vergleichsmiete ab, wird von der Gemeinde oder von Interessenvertretern gemeinsam erstellt und ist im Mieterhöhungsverfahren als Begründungsmittel zugelassen. Für ein Erhöhungsverlangen können Sie diese Seite deshalb nicht heranziehen.
Quelle. Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Zensus 2022, Gebäude- und Wohnungszählung, Stichtag 15. Mai 2022; Gemeindeverzeichnis, Gebietsstand 31. Dezember 2025. Die Fortschreibung auf September 2026 (Faktor 1,0881) ist eine Annahme dieser Seite und dort im Einzelnen hergeleitet. Grunderwerbsteuer nach § 11 GrEStG in Verbindung mit dem Landesrecht, geprüft am 11.08.2026.
Häufige Fragen
Was kostet die Miete in Gelsenkirchen?
Die durchschnittliche Nettokaltmiete in Gelsenkirchen liegt bei 5,95 € je Quadratmeter. Für eine Wohnung von 77 m² — der Durchschnittsgröße in Gelsenkirchen — sind das rechnerisch rund 456 € kalt im Monat. Die mittlere Hälfte der Mietwohnungen liegt zwischen 4,91 und 6,52 € je m². Grundlage ist der Zensus 2022 mit Stichtag 15. Mai 2022, fortgeschrieben auf September 2026.
Wie teuer ist Gelsenkirchen im Vergleich zum Rest Deutschlands?
Der bundesweite Durchschnitt liegt bei 7,90 € je Quadratmeter. Mit 5,95 € liegt Gelsenkirchen damit 25 Prozent darunter. Unter den 195 deutschen Städten ab 50 000 Einwohnern ist das Platz 187, gezählt von der teuersten abwärts. Der Leerstand beträgt 5,3 Prozent.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer beim Kauf in Gelsenkirchen?
Gelsenkirchen liegt in Nordrhein-Westfalen; dort beträgt die Grunderwerbsteuer 6,5 Prozent des Kaufpreises. Maßgeblich ist der Satz zum Zeitpunkt des notariellen Kaufvertrags. Dazu kommen Notar- und Grundbuchkosten nach der Gebührentabelle B des GNotKG sowie gegebenenfalls der Maklerlohn. Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern trägt die kaufende Seite als Verbraucher seit dem 23. Dezember 2020 höchstens die Hälfte davon (§§ 656c, 656d BGB).
Ist das Umland von Gelsenkirchen günstiger?
Die 10 nächstgelegenen Gemeinden ab 5 000 Einwohnern im Umkreis von 35 Kilometern kommen im Mittel auf 6,61 € je Quadratmeter, Gelsenkirchen selbst auf 5,95 €. Das Umland ist damit teurer — um 11 Prozent. Am wenigsten kostet die Miete in Oer-Erkenschwick mit 6,09 € je m². Das sind Bestandsmieten aus dem Zensus 2022, fortgeschrieben auf September 2026 — keine Angebotsmieten und kein Mietspiegel.