52 — Vergleich
Zwei Objekte nebeneinander
Die Frage vor allen anderen: dieses oder jenes. Sie wird meistens mit zwei Browserfenstern und einem Zettel beantwortet. Hier stehen beide Objekte in einer Tabelle — und dazu, ab welchem Kaufpreis sich das Bild dreht.
vollständiges ErgebnisVorn liegt
—Tragen Sie links zwei Objekte ein oder laden Sie gespeicherte.
Was das für Sie heißt
- Nettorendite A
- —auf die Gesamtinvestition
- Nettorendite B
- —auf die Gesamtinvestition
- Cashflow A
- —vor Steuer, im Monat
- Cashflow B
- —vor Steuer, im Monat
Beide Objekte nebeneinander
| Merkmal | Objekt A | Objekt B |
|---|
Welche Zahl welche Frage beantwortet
Die Nettorendite misst, wie gut das eingesetzte Geld arbeitet. Sie rechnet den Reinertrag — Jahreskaltmiete abzüglich laufender Kosten — gegen die Gesamtinvestition einschließlich Kaufnebenkosten. Sie ist von der Finanzierung unabhängig und deshalb die Zahl, mit der sich Objekte vergleichen lassen.
Nettorendite = (Jahreskaltmiete − laufende Kosten) ÷ (Kaufpreis + Nebenkosten) × 100
Der Cashflow misst etwas anderes: was am Monatsende passiert. Er hängt an der Rate und damit an Zins und Tilgung. Ein Objekt mit besserer Rendite kann den schlechteren Cashflow haben, weil eine höhere Investition eine höhere Rate nach sich zieht.
Die Eigenkapitalrendite zählt Cashflow und Tilgung zusammen und stellt sie auf das eingesetzte Eigenkapital. Sie fällt höher aus als die Nettorendite, solange der Sollzins darunter liegt — und kippt in die andere Richtung, sobald er darüber steigt. Sie steht hier vor Steuer und ohne Wertentwicklung; genauer rechnet der eigene Rechner.
Der Kaufpreisfaktor ist der Kehrwert der Bruttorendite und die Zahl, mit der Makler und Banken arbeiten. Er sagt, wie viele Jahreskaltmieten der Kaufpreis entspricht — und lässt Nebenkosten und laufende Kosten außen vor.
Warum es selten einen eindeutigen Sieger gibt
Zwei Objekte unterscheiden sich fast nie in einer einzigen Richtung. Das günstigere hat die bessere Rendite und die schlechtere Lage, das teurere den besseren Zustand und den schwächeren Cashflow. Wer eine Zahl sucht, die beides zusammenfasst, sucht etwas, das es nicht gibt.
Was es gibt, ist eine klare Trennung der Fragen. Die Rendite beantwortet: Wo arbeitet mein Geld besser? Sie ist von der Finanzierung unabhängig und deshalb die richtige Zahl, wenn Sie mehrere Objekte kaufen wollen oder Kapital anders anlegen könnten. Der Cashflow beantwortet: Was passiert monatlich auf meinem Konto? Er entscheidet, ob eine Finanzierung durchhält, wenn etwas dazwischenkommt.
Wenn beide auf dasselbe Objekt zeigen, ist die Sache einfach. Wenn nicht, ist die Frage nicht „welches ist besser“, sondern „was brauche ich gerade“. Bei knapper Haushaltslage und einem einzelnen Objekt zählt der Cashflow. Beim Aufbau eines Bestands zählt die Rendite, weil jeder Prozentpunkt sich über die Jahre auf das nächste Objekt auswirkt.
Und ein praktischer Nebeneffekt: Der Rechner nennt den Kaufpreis, bei dem das schwächere Objekt gleichzöge. Das ist keine Verhandlungstaktik, sondern eine begründete Zahl — und in einem Gespräch wirkt eine begründete Zahl anders als ein Wunsch.
Was hier nicht steht: Steuer, Wertentwicklung und Zustand. Zwei Objekte mit identischer Rendite können sich in der Restnutzungsdauer um dreißig Jahre unterscheiden, und ein Sanierungsstau taucht in keiner Zeile auf. Diese Tabelle ist der erste Filter, nicht die Entscheidung.
Der nächste Schritt
Was als Nächstes ansteht — und warum
Eine Rechnung beantwortet eine Frage und stellt die nächste. Diese fünf führen von hier aus weiter; unter jeder steht, was sie beiträgt.
Mietrendite
Ein Objekt im Einzelnen durchgerechnet — mit Nebenkosten, Verwaltung und Rücklage statt nur mit Kaufpreis und Miete.
Hausgeld aufschlüsseln
Woher die laufenden Kosten kommen und welcher Teil davon umlagefähig ist. Genau dort gehen Vergleiche auseinander.
Kaufnebenkosten
Der genaue Satz je Bundesland. Zwischen zwei Objekten in verschiedenen Ländern liegen schnell mehrere tausend Euro.
Szenarien und Stresstest
Was passiert, wenn Miete oder Zins sich bewegen.
Mietpartei halten oder wechseln
Zwei Objekte lassen sich vergleichen — zwei Mietverhältnisse im selben Objekt auch.
Worauf Sie achten sollten
- Vergleichen Sie bei gleicher Finanzierung Zwei Objekte mit verschiedenem Eigenkapitaleinsatz zu vergleichen, misst die Finanzierung und nicht die Immobilie. Setzen Sie erst gleich, dann unterscheiden Sie.
- Die Restnutzungsdauer steht in keiner Kennzahl Zwei Objekte mit identischer Rendite können sich um dreißig Jahre unterscheiden. Baujahr, Zustand und bereits erfolgte Modernisierungen gehören daneben.
- Der Gleichstandspreis ist ein Verhandlungsargument Er sagt, ab welchem Kaufpreis das schwächere Objekt gleichzöge. Das ist keine Taktik, sondern eine begründete Zahl — und begründete Zahlen wirken im Gespräch anders als Wünsche.
Diese Hinweise gelten allgemein und kennen Ihren Fall nicht. Sie ersetzen keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung; ob und wie sie auf Ihren Vertrag, Ihr Objekt und Ihre steuerliche Lage zutreffen, klären Sie mit der jeweiligen Fachperson.
Häufige Fragen
Rendite oder Cashflow — was zählt beim Vergleich zweier Objekte?
Beide, aber für verschiedene Fragen. Die Rendite beantwortet, wo Ihr Geld besser arbeitet; sie ist von der Finanzierung unabhängig und deshalb die richtige Zahl, wenn Sie mehrere Objekte kaufen wollen. Der Cashflow beantwortet, was monatlich auf Ihrem Konto passiert; er entscheidet, ob eine Finanzierung durchhält, wenn etwas dazwischenkommt. Zeigen beide auf dasselbe Objekt, ist die Sache einfach — sonst lautet die Frage nicht „welches ist besser“, sondern „was brauche ich gerade“.
Wie finde ich heraus, ab welchem Preis das schwächere Objekt gleichzieht?
Indem Sie den Kaufpreis suchen, bei dem sich die beiden Kennzahlen treffen. Der Rechner nennt diesen Punkt. Das ist keine Verhandlungstaktik, sondern eine begründete Zahl — und in einem Gespräch wirkt eine begründete Zahl anders als ein Wunsch.
Was bildet ein solcher Vergleich nicht ab?
Steuer, Wertentwicklung und Zustand. Zwei Objekte mit identischer Rendite können sich in der Restnutzungsdauer um dreißig Jahre unterscheiden, und ein Sanierungsstau taucht in keiner Zeile auf. Der Vergleich ist der erste Filter, nicht die Entscheidung.