17 — Finanzierung
Tilgungsplan berechnen
Die Rate bleibt gleich, ihre Zusammensetzung nicht: Anfangs ist fast alles Zins, am Ende fast alles Tilgung. Wer das sieht, versteht, warum ein Prozentpunkt mehr Anfangstilgung die Laufzeit um Jahre verkürzt.
Monatliche Rate
—- Laufzeit bis schuldenfrei
- —
- Zinsen insgesamt
- —
- Restschuld nach Bindung
- —
- Getilgt bis dahin
- —
Was das für Sie heißt
Wie die Schuld abschmilzt
Die Kurve fällt anfangs flach und wird von Jahr zu Jahr steiler — jeder getilgte Euro spart Zins, der wieder tilgt.
Zins und Tilgung im Verhältnis
Tilgungsplan
| Jahr | Zins | Tilgung | Sondertilgung | Restschuld |
|---|
Wie die Annuität entsteht
Die Jahresrate ergibt sich aus Zins- und Tilgungssatz zusammen, bezogen auf die ursprüngliche Darlehenssumme.
Monatsrate = Darlehen × (Zinssatz + Tilgungssatz) ÷ 100 ÷ 12Die Rate bleibt konstant. Weil die Restschuld sinkt, sinkt der Zinsanteil Monat für Monat — und weil die Rate gleich bleibt, steigt der Tilgungsanteil um genau denselben Betrag. Diese Verschiebung beschleunigt sich, je weiter die Tilgung fortschreitet.
Deshalb wirkt ein höherer Anfangstilgungssatz überproportional: Bei 3,6 Prozent Zins und einem Prozent Tilgung dauert die Rückzahlung über vierzig Jahre, bei drei Prozent Tilgung noch gut zwanzig.
Worauf es beim Tilgungsplan ankommt
Die Anfangstilgung ist die wichtigste Stellschraube und wird oft zu niedrig gewählt, weil die Rate dann kleiner aussieht. Bei einem Prozent Tilgung läuft ein Darlehen über vierzig Jahre und kostet mehr Zinsen als die ursprüngliche Summe. Wer bei vermieteten Objekten bewusst niedrig tilgt, um den steuerlich abziehbaren Zins hochzuhalten, sollte gegenrechnen: Gespart wird nur der Grenzsteuersatz auf die Zinsen, gezahlt werden die Zinsen ganz.
Die Restschuld nach der Zinsbindung ist die eigentliche Risikogröße. Bei zehn Jahren Bindung und zwei Prozent Anfangstilgung sind noch rund drei Viertel offen — der neue Zins wirkt also fast auf den vollen Betrag. Was das bedeutet, zeigt der Stresstest.
Sondertilgungen wirken früh am stärksten, weil jeder getilgte Euro über die gesamte Restlaufzeit Zinsen spart. Die meisten Verträge erlauben jährlich fünf Prozent der ursprünglichen Summe ohne Zusatzkosten. Wer diese Möglichkeit nicht verhandelt hat, kann später nur gegen Vorfälligkeitsentschädigung ablösen.
Nach zehn Jahren ab vollständiger Auszahlung besteht übrigens ein gesetzliches Kündigungsrecht mit sechs Monaten Frist (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB) — unabhängig davon, wie lange die Zinsbindung noch läuft und ohne Vorfälligkeitsentschädigung.
Weiterrechnen
Was als Nächstes ansteht — und warum.
Häufige Fragen
Wie hoch sollte die anfängliche Tilgung sein?
Bei den heutigen Zinsen gelten zwei bis drei Prozent als üblich. Mit einem Prozent läuft ein Darlehen über vierzig Jahre und kostet mehr Zinsen als die ursprüngliche Summe. Jeder zusätzliche Prozentpunkt verkürzt die Laufzeit überproportional.
Wie viel Restschuld bleibt nach der Zinsbindung?
Bei zehn Jahren Bindung und zwei Prozent Anfangstilgung sind noch rund drei Viertel der Schuld offen. Der Zins der Anschlussfinanzierung wirkt also fast auf den vollen Betrag — das ist das größte Einzelrisiko einer Immobilienfinanzierung.
Kann ich ein Darlehen vorzeitig kündigen?
Nach zehn Jahren ab vollständiger Auszahlung besteht ein gesetzliches Kündigungsrecht mit sechs Monaten Frist (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB), unabhängig von der Zinsbindung und ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Davor nur, wenn der Vertrag es vorsieht.