59 — Entscheidung
Erst kaufen oder erst verkaufen
Das Geld steckt im alten Objekt, der neue Kaufvertrag will unterschrieben werden. Beide Wege kosten, nur an verschiedenen Stellen — und beide werden teurer, je länger der Verkauf dauert. Genau diese Empfindlichkeit ist die Zahl, auf die es ankommt.
vollständiges ErgebnisGünstiger
—Tragen Sie Betrag und Dauer ein.
Was das für Sie heißt
- Unterschied
- —
- Je Monat Verzögerung
- —
- Kipppunkt
- —
Woraus sich „erst kaufen" zusammensetzt
Wie die Kosten mit der Dauer wachsen
Die Linie ist der Weg „erst kaufen" über verschiedene Verkaufsdauern. Die gestrichelte Linie ist der Weg „erst verkaufen" bei Ihrer erwarteten Dauer.
Beide Wege im Einzelnen
| Posten | Betrag |
|---|
Wie gerechnet wird
Beide Wege sind Geraden: Ein fester Betrag am Anfang und ein Betrag je Monat.
Erst kaufen = Einmalkosten + (Zwischenzins ÷ 12 + alte Rate) × Monate
Erst verkaufen = zweiter Umzug + (Zwischenmiete + Lager) × Monate
Der Kipppunkt ist der Schnittpunkt beider Geraden — die Dauer, bei der beide Wege gleich viel kosten. Liegt Ihre erwartete Dauer nahe daran, ist die Rechnung kein Argument; dann entscheiden die Umstände.
Nicht enthalten ist der Zins, den Sie für den eigentlichen Kauf zahlen — der fällt in beiden Fällen an, nur später oder früher. Enthalten ist ausschließlich das, was die Reihenfolge zusätzlich kostet.
Die Dauer ist die Annahme, die Sie nicht in der Hand haben
Alle anderen Größen kennen Sie: den Zins, den die Bank nennt, die Miete, die eine Übergangswohnung kostet, den Preis eines zweiten Umzugs. Wie lange der Verkauf dauert, wissen Sie nicht — und beide Wege werden mit jedem Monat teurer, nur verschieden schnell. Deshalb steht die Empfindlichkeit oben neben dem Ergebnis: Wer mit sechs Monaten plant und zwölf braucht, sollte vorher wissen, was das bedeutet.
Die Bank entscheidet mit, ob Weg A überhaupt offen ist
Eine Zwischenfinanzierung wird gegen Sicherheiten vergeben, in der Regel gegen Grundschulden auf beiden Objekten. Manche Häuser verlangen zusätzlich einen bereits beurkundeten Kaufvertrag für die alte Immobilie — dann ist der Weg „erst kaufen" nur auf dem Papier offen. Klären Sie das ab, bevor Sie einen Notartermin für das neue Objekt vereinbaren.
Was sich nicht beziffern lässt, ist oft größer als der Unterschied
Wer erst verkauft, kann das Wunschobjekt verlieren — und der nächste Versuch beginnt bei null. Wer erst kauft, verkauft womöglich unter Zeitdruck, weil der Zwischenkredit ausläuft; ein Käufer, der das merkt, verhandelt anders. Beide Risiken kosten Geld, und beide fallen regelmäßig größer aus als die Differenz in der Tabelle oben.
Diese Seite rechnet die Kosten der Reihenfolge und ersetzt keine Finanzierungsberatung. Welche Sicherheiten Ihre Bank verlangt, ob eine Zwischenfinanzierung überhaupt zugesagt wird und zu welchem Zins, klären Sie dort.
Der nächste Schritt
Was als Nächstes ansteht — und warum
Eine Rechnung beantwortet eine Frage und stellt die nächste. Diese vier führen von hier aus weiter; unter jeder steht, was sie beiträgt.
Verkaufen oder halten
Was ein Verkauf realistisch einbringt — davon hängt ab, wie lange überbrückt werden muss und was das kostet.
Vorfälligkeitsentschädigung
Was die Ablösung des alten Darlehens kostet.
Was kann ich mir leisten
Welche Rate am Ende überhaupt tragbar ist.
Bereitstellungszinsen
Was das Warten auf den Abruf zusätzlich kostet.
Worauf Sie achten sollten
- Rechnen Sie die Dauer großzügig Ein Verkauf dauert selten kürzer als geplant. Setzen Sie die Dauer testweise auf das Doppelte und sehen Sie, ob der Weg dann noch trägt — das ist die Zahl, die Sie am wenigsten in der Hand haben.
- Klären Sie die Zusage vor dem Notartermin Ob die Bank eine Zwischenfinanzierung überhaupt gibt und gegen welche Sicherheiten, entscheidet, ob der Weg „erst kaufen“ offen ist. Wer erst unterschreibt und dann fragt, verhandelt aus der schwächeren Position.
- Die leere alte Immobilie kostet weiter Nicht nur die Rate: Grundsteuer, Versicherung, Heizung im Winter und die Hausgeldvorauszahlung laufen weiter. Bei einer Eigentumswohnung ist das schnell der halbe Betrag der Rate noch einmal.
Diese Hinweise gelten allgemein und kennen Ihren Fall nicht. Sie ersetzen keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung; ob und wie sie auf Ihren Vertrag, Ihr Objekt und Ihre steuerliche Lage zutreffen, klären Sie mit der jeweiligen Fachperson.
Häufige Fragen
Was kostet eine Zwischenfinanzierung?
Sie ist ein kurzfristiges Darlehen und damit teurer als die Endfinanzierung; dazu kommen einmalige Kosten für Bereitstellung und Grundschuldbestellung. Der größere Posten ist oft ein anderer: Solange die alte Immobilie nicht verkauft ist, läuft deren Rate neben der neuen weiter.
Soll ich erst kaufen oder erst verkaufen?
Das hängt an drei Zahlen: dem Zins der Zwischenfinanzierung, der Miete einer Übergangswohnung und vor allem daran, wie lange der Verkauf dauert. Beide Wege werden mit jedem Monat teurer, nur verschieden schnell — deshalb ist die Empfindlichkeit aussagekräftiger als die Summe.
Welche Sicherheiten verlangt die Bank?
In der Regel Grundschulden auf beiden Objekten und einen Nachweis, dass der Verkauf realistisch ist. Manche Häuser verlangen einen bereits beurkundeten Kaufvertrag für die alte Immobilie — dann ist der Weg „erst kaufen“ nur auf dem Papier offen. Das gehört geklärt, bevor ein Notartermin für das neue Objekt steht.
Was steht in dieser Rechnung nicht?
Beim Weg „erst verkaufen“ das Risiko, das Wunschobjekt zu verlieren. Beim Weg „erst kaufen“ ein Verkauf unter Zeitdruck, wenn der Zwischenkredit ausläuft. Beides kostet Geld und fällt regelmäßig größer aus als der Unterschied in der Tabelle.