Bundesland
Mieten in Baden-Württemberg
Gemittelt über 1.101 Gemeinden mit zusammen 11.245.898 Einwohnern liegt die Nettokaltmiete in Baden-Württemberg bei 8,83 € je Quadratmeter — das ist 12 Prozent über dem bundesweiten Durchschnitt von 7,90 € und Platz 4 von 16, gezählt vom teuersten Land abwärts. Gemittelt wird nach der Zahl der Mietwohnungen je Gemeinde, nicht je Gemeinde gleich: Sonst zählte ein Dorf mit dreihundert Einwohnern so viel wie eine Großstadt.
- Nettokaltmiete
- 8,83 €je m², gewichtetes Mittel
- Leerstand
- 4,2 %der Wohnungen
- Eigentümerquote
- 52,1 %selbst bewohnt
- Grunderwerbsteuer
- 5,0 %seit 05.11.2011
Wie weit Baden-Württemberg auseinanderfällt
Nicht nur die Städte: Gerechnet über alle 1.101 Gemeinden des Landes, auch die kleinsten.
Großbettlingen, 4.225 Einwohner11,94 €
Egesheim, 652 Einwohner4,70 €
zwischen teuerster und günstigster GemeindeFaktor 2,5
Die 28 Städte ab 50 000 Einwohnern
Zu jeder gibt es eine eigene Seite mit Mietspanne, Nachbarstädten und der Einordnung ins Land.
| Stadt | Einwohner | Miete je m² | Leerstand | Eigentümer |
|---|---|---|---|---|
| Stuttgart | 612.663 | 11,31 € | 3,5 % | 31,1 % |
| Tübingen | 92.322 | 11,21 € | 2,7 % | 35,7 % |
| Heidelberg | 155.756 | 10,90 € | 3,4 % | 25,9 % |
| Konstanz | 86.919 | 10,80 € | 2,3 % | 28,2 % |
| Freiburg im Breisgau | 237.460 | 10,60 € | 2,4 % | 27,6 % |
| Böblingen | 51.483 | 10,54 € | 3,4 % | 48,1 % |
| Ludwigsburg | 92.858 | 10,21 € | 3,7 % | 43,8 % |
| Esslingen am Neckar | 96.182 | 9,92 € | 4,3 % | 39,7 % |
| Sindelfingen | 61.422 | 9,69 € | 4,1 % | 48,1 % |
| Waiblingen | 57.313 | 9,44 € | 3,4 % | 52,5 % |
| Lörrach | 51.349 | 9,44 € | 3,6 % | 40,8 % |
| Ravensburg | 50.628 | 9,40 € | 3,2 % | 43,5 % |
| Friedrichshafen | 62.796 | 9,28 € | 3,5 % | 42,4 % |
| Heilbronn | 131.986 | 9,24 € | 4,0 % | 43,2 % |
| Ulm | 129.882 | 9,23 € | 3,2 % | 35,2 % |
| Karlsruhe | 309.050 | 9,21 € | 3,2 % | 29,1 % |
| Mannheim | 318.035 | 9,13 € | 4,5 % | 27,5 % |
| Reutlingen | 118.852 | 8,76 € | 3,1 % | 49,3 % |
| Baden-Baden | 56.881 | 8,52 € | 5,2 % | 41,0 % |
| Aalen | 67.621 | 8,21 € | 4,2 % | 55,3 % |
| Göppingen | 58.937 | 8,17 € | 4,1 % | 47,0 % |
| Pforzheim | 134.912 | 8,01 € | 3,7 % | 35,1 % |
| Heidenheim an der Brenz | 50.618 | 7,98 € | 4,6 % | 47,9 % |
| Rastatt | 50.741 | 7,86 € | 3,8 % | 43,6 % |
| Schwäbisch Gmünd | 64.416 | 7,79 € | 4,7 % | 50,5 % |
| Villingen-Schwenningen | 89.756 | 7,75 € | 3,9 % | 46,9 % |
| Offenburg | 62.993 | 7,66 € | 3,3 % | 41,0 % |
| Lahr/Schwarzwald | 50.775 | 7,41 € | 3,2 % | 41,8 % |
Kaufen in Baden-Württemberg
Die Grunderwerbsteuer beträgt 5,0 Prozent des Kaufpreises; das Land hat sie zuletzt zum 05.11.2011 festgesetzt. Bei einem Kaufpreis von 300.000 € sind das 15.000 € allein an Grunderwerbsteuer — vor Notar, Grundbuch und Maklerlohn. Der Regelsatz des Bundes liegt nach § 11 Abs. 1 GrEStG bei 3,5 Prozent; abweichen dürfen die Länder seit 2006 nach Art. 105 Abs. 2a Satz 2 GG.
Steuerfrei bleibt ein Erwerb nur, wenn die Gegenleistung 2 500 € nicht übersteigt (§ 3 Nr. 1 GrEStG). Maßgeblich ist der Satz zum Zeitpunkt des notariellen Kaufvertrags, nicht der Übergabe.
Grundsteuer in Baden-Württemberg: Modifiziertes Bodenwertmodell
Seit dem Kalenderjahr 2025 gilt neues Recht, und es ist nicht überall dasselbe: Baden-Württemberg rechnet nach dem Modifiziertes Bodenwertmodell — eigenes Landesmodell — nur Grundstücksfläche und Bodenrichtwert; das Gebäude bleibt außer Betracht. Möglich macht das Art. 72 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 GG, der seit der Grundgesetzänderung von 2019 abweichendes Landesrecht zulässt.
Wie hoch die Steuer am Ende ausfällt, entscheidet aber die Gemeinde: Sie setzt den Hebesatz nach § 25 GrStG jährlich in ihrer Hebesatzsatzung fest. Zwischen zwei Nachbargemeinden kann er sich um mehrere hundert Prozentpunkte unterscheiden — er steht in Ihrem Grundsteuerbescheid.
Für Vermietende ist die Grundsteuer nach § 2 Nr. 1 BetrKV umlagefähig und gehört damit in die Betriebskostenabrechnung.
Vermieten in Baden-Württemberg
Zwei mietrechtliche Grenzen hängen davon ab, ob eine Gemeinde als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt eingestuft ist: die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 statt 20 Prozent in drei Jahren (§ 558 Abs. 3 Satz 2 BGB) und die Mietpreisbremse (§ 556d Abs. 2 BGB). Beides bestimmt die Landesregierung von Baden-Württemberg durch Rechtsverordnung, jeweils befristet und mit einer namentlichen Liste der Gemeinden. Welche das derzeit sind, steht in der geltenden Verordnung — diese Seite führt sie bewusst nicht auf, weil sie sich ändert und eine veraltete Liste teurer wäre als keine.
Der nächste Schritt
Was mit diesen Zahlen anzufangen ist
Vier Rechner, die von hier aus weiterführen — mit den Sätzen und Werten aus Baden-Württemberg.
Kaufnebenkosten
5,0 % Grunderwerbsteuer in Baden-Württemberg, dazu Notar und Grundbuch nach der Gebührentabelle. Diese Summe finanziert keine Bank mit.
Grundsteuer
Baden-Württemberg rechnet seit 2025 nach dem Modifiziertes Bodenwertmodell. Wie hoch die Steuer ausfällt, entscheidet danach der Hebesatz der Gemeinde.
Mietrendite
Beim Landesmittel von 8,83 € je m² erreicht ein Kaufpreis von rund 3.532 € je m² drei Prozent Bruttorendite — vor allen laufenden Kosten.
Mietpreis am Ort
Ein Landesmittel über 28 Städte sagt wenig über eine einzelne. Der Ortswert kommt aus derselben Erhebung, nur je Gemeinde.
Kein Mietspiegel. Diese Seite gibt Zahlen des Zensus 2022 wieder — gemessene Bestandsmieten zum Stichtag 15. Mai 2022, fortgeschrieben mit dem Teilindex der Nettokaltmieten. Ein Mietspiegel nach §§ 558c, 558d BGB ist etwas anderes: Er bildet die ortsübliche Vergleichsmiete ab und ist im Mieterhöhungsverfahren als Begründungsmittel zugelassen.
Quelle. Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Zensus 2022, Gebäude- und Wohnungszählung; Gemeindeverzeichnis, Gebietsstand 31. Dezember 2025. Fortschreibung auf September 2026 (Faktor 1,0881), hier hergeleitet. Grunderwerbsteuer nach § 11 GrEStG in Verbindung mit dem Landesrecht, geprüft am 11.08.2026.
Häufige Fragen
Wie hoch ist die Miete in Baden-Württemberg?
Über alle 1.101 Gemeinden des Landes gemittelt liegt die Nettokaltmiete bei 8,83 € je Quadratmeter. Gewichtet wird nach der Zahl der Mietwohnungen je Gemeinde. Der bundesweite Durchschnitt liegt bei 7,90 €; Baden-Württemberg liegt damit 12 Prozent darüber und auf Platz 4 von 16. Grundlage ist der Zensus 2022, fortgeschrieben auf September 2026.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Baden-Württemberg?
5,0 Prozent des Kaufpreises, festgesetzt zum 05.11.2011. Bei 300 000 € Kaufpreis sind das 15.000 €. Der Regelsatz des Bundes liegt nach § 11 Abs. 1 GrEStG bei 3,5 Prozent; abweichen dürfen die Länder seit 2006 nach Art. 105 Abs. 2a Satz 2 GG. Maßgeblich ist der Satz zum Zeitpunkt des notariellen Kaufvertrags.
Wo ist es in Baden-Württemberg am teuersten und wo am günstigsten?
Die teuerste Gemeinde ist Großbettlingen mit 11,94 € je Quadratmeter, die günstigste Egesheim mit 4,70 €. Zwischen beiden liegt der Faktor 2,5 — innerhalb eines einzigen Bundeslandes.