Hessen
Mieten in Frankfurt am Main
Die durchschnittliche Nettokaltmiete in Frankfurt am Main liegt bei 11,51 € je Quadratmeter. Gemessen hat das der Zensus 2022 zum Stichtag 15. Mai 2022; angezeigt ist der Wert auf September 2026 fortgeschrieben (+8,8 %). Frankfurt am Main hat 756.021 Einwohner und 312.919 Mietwohnungen — auf deren Mieten beruht der Wert.
- Nettokaltmiete
- 11,51 €je m² und Monat
- Mittlere Spanne
- 8,26–14,10 €je m², mittlere Hälfte
- Leerstand
- 3,1 %der Wohnungen
- Eigentümerquote
- 20,1 %selbst bewohnt
Wie weit die Mieten auseinanderliegen
Die mittlere Hälfte der Mietwohnungen liegt zwischen 8,26 und 14,10 € je m². Ein Viertel zahlt weniger, ein Viertel mehr.
Was die Zahlen über Frankfurt am Main sagen
Unter den 195 deutschen Städten ab 50 000 Einwohnern belegt Frankfurt am Main Platz 2, gezählt von der teuersten abwärts. Der bundesweite Durchschnitt liegt bei 7,90 € je m²; Frankfurt am Main liegt 46 Prozent darüber.
Innerhalb von Hessen liegt die Stadt über dem Landesdurchschnitt von 8,86 € je m², und zwar um 30 Prozent.
Der Leerstand liegt bei 3,1 Prozent. Damit ist der Markt nicht knapp — Leerstand über drei Prozent ist die Reserve, die einen Wohnungsmarkt beweglich hält.
20,1 Prozent der Wohnungen werden von den Eigentümern selbst bewohnt; bundesweit sind es rund 44 Prozent. Ein niedriger Wert bedeutet einen großen Mietwohnungsbestand — und damit viele Wohnungen, für die diese Mietzahlen gelten.
Eine Wohnung misst hier im Durchschnitt 74,1 m². Zur Miete je Quadratmeter gerechnet ergibt das rechnerisch 853 € Nettokaltmiete im Monat für eine durchschnittlich große Wohnung.
Die nächstgelegenen Städte
Luftlinie und Mietniveau im Vergleich zu Frankfurt am Main. Wer bereit ist, etwas weiter draußen zu kaufen, sieht hier, was das an Mieteinnahmen kostet oder bringt.
| Stadt | Land | Entfernung | Miete je m² | Abstand |
|---|---|---|---|---|
| Offenbach am Main | Hessen | 6 km | 9,53 € | −17 % |
| Bad Homburg v. d. Höhe | Hessen | 14 km | 10,83 € | −6 % |
| Hanau | Hessen | 17 km | 8,51 € | −26 % |
| Rüsselsheim am Main | Hessen | 23 km | 8,84 € | −23 % |
| Darmstadt | Hessen | 27 km | 10,40 € | −10 % |
| Mainz | Rheinland-Pfalz | 32 km | 10,59 € | −8 % |
Das Umland von Frankfurt am Main
Die 10 nächstgelegenen Umlandgemeinden mit zusammen 260.620 Einwohnern kommen im Mittel auf 9,78 € je m² — 15 % unter Frankfurt am Main. Für eine vermietete Wohnung heißt das weniger Miete je Quadratmeter; ob sich das rechnet, entscheidet der Kaufpreis, der draußen meist stärker fällt als die Miete.
| Gemeinde | Einwohner | Entfernung | Miete je m² | Abstand |
|---|---|---|---|---|
| Neu-Isenburg | 37.926 | 6 km | 10,31 € | −10 % |
| Eschborn | 22.403 | 9 km | 11,03 € | −4 % |
| Bad Vilbel | 35.961 | 9 km | 10,63 € | −8 % |
| Steinbach (Taunus) | 10.856 | 10 km | 8,48 € | −26 % |
| Dreieich | 41.692 | 10 km | 9,52 € | −17 % |
| Heusenstamm | 19.312 | 11 km | 9,59 € | −17 % |
| Mühlheim am Main | 29.194 | 11 km | 9,03 € | −22 % |
| Schwalbach am Taunus | 15.443 | 11 km | 9,56 € | −17 % |
| Sulzbach (Taunus) | 8.846 | 11 km | 10,67 € | −7 % |
| Maintal | 38.987 | 12 km | 8,84 € | −23 % |
Gemeinden ab 5 000 Einwohnern im Umkreis von 35 Kilometern Luftlinie, nach Entfernung sortiert. Dieselbe Quelle und derselbe Stichtag wie oben — und ebenso wenig ein Mietspiegel im Sinne des § 558c BGB.
Kaufen in Frankfurt am Main
In Hessen beträgt die Grunderwerbsteuer 6,0 % des Kaufpreises (seit 01.08.2014). Dazu kommen Notar und Grundbuch nach der Gebührentabelle B des GNotKG und gegebenenfalls der Maklerlohn. Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern darf eine kaufende Verbraucherin oder ein kaufender Verbraucher seit dem 23. Dezember 2020 höchstens die Hälfte davon tragen: Beauftragen beide Seiten den Makler, teilt sich der Lohn zu gleichen Teilen (§ 656c BGB); beauftragt ihn nur eine Seite, trägt sie mindestens die Hälfte (§ 656d BGB).
Die laufende Grundsteuer berechnet Hessen seit 2025 nach dem Flächen-Faktor-Verfahren — eigenes Landesmodell — Flächen von Grundstück und Gebäude, angepasst mit einem Faktor aus dem Verhältnis von Bodenrichtwert zum Durchschnitt der Gemeinde. Wie hoch sie ausfällt, entscheidet danach der Hebesatz, den Frankfurt am Main nach § 25 GrStG jährlich selbst festsetzt.
Kaufpreise erhebt der Zensus nicht. Was ein Quadratmeter hier kostet, sagen die Gutachterausschüsse der Städte und Kreise; diese Seite nennt bewusst keine Zahl, die sie nicht belegen kann. Was Sie mit einem Angebotspreis anfangen können, rechnen die Rechner aus.
Vom Mietniveau zum Kaufpreis
Kaufpreise je Gemeinde führt diese Seite nicht. Was sich aus dem Mietniveau ableiten lässt, ist die Umkehrung: Welcher Kaufpreis je Quadratmeter führt in Frankfurt am Main zu welcher Bruttorendite? Wer ein Angebot vor sich hat, ordnet es damit in einer Zeile ein.
| Bruttorendite | Kaufpreis je m² | Faktor | 70 m² kosten |
|---|---|---|---|
| 3,0 % | 4.604 € | 33,3 | 322.280 € |
| 3,5 % | 3.946 € | 28,6 | 276.240 € |
| 4,0 % | 3.453 € | 25,0 | 241.710 € |
| 4,5 % | 3.069 € | 22,2 | 214.853 € |
| 5,0 % | 2.762 € | 20,0 | 193.368 € |
| 5,5 % | 2.511 € | 18,2 | 175.789 € |
| 6,0 % | 2.302 € | 16,7 | 161.140 € |
Gerechnet mit der durchschnittlichen Nettokaltmiete von 11,51 € je m². Das ist die Bruttorendite: ohne Kaufnebenkosten, ohne Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfall. Die Nettomietrendite liegt regelmäßig ein bis zwei Prozentpunkte darunter — was von 11,51 € übrig bleibt, rechnet der Mietrenditerechner. Und die Zahl oben ist eine Bestandsmiete: Was sich bei einer Neuvermietung erzielen lässt, kann darüber liegen.
Vermieten in Frankfurt am Main
Eine Mieterhöhung nach § 558 BGB richtet sich nach der ortsüblichen Vergleichsmiete und ist durch die Kappungsgrenze begrenzt: höchstens 20 Prozent in drei Jahren, in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt 15 Prozent. Ob Frankfurt am Main dazugehört, bestimmt die Landesregierung von Hessen durch Rechtsverordnung; die Liste dieser Gemeinden ändert sich und steht in der jeweils geltenden Verordnung.
Der nächste Schritt
Was mit dieser Zahl anzufangen ist
Der Mietwert beantwortet eine Frage und stellt die nächste. Diese vier Rechner führen von hier aus weiter — mit den Zahlen aus Frankfurt am Main.
Mietrendite
Bei 11,51 € je m² erreicht ein Kaufpreis von rund 4.604 € je m² drei Prozent Bruttorendite. Was davon nach Nebenkosten, Verwaltung und Rücklage bleibt, rechnet der Rechner.
Mietpreis und Richtwert
Der Ortswert ist ein Mittel über Frankfurt am Main. Für eine bestimmte Wohnung zählt die Spanne — und ob Lage, Baujahr und Ausstattung darüber oder darunter liegen.
Kaufnebenkosten
In Hessen beträgt die Grunderwerbsteuer 6,0 %. Zusammen mit Notar und Grundbuch sind das Beträge, die keine Bank mitfinanziert.
Nebenkostenabrechnung
Eine Wohnung von 75 m² kostet hier im Mittel 863 € kalt. Was an Betriebskosten dazukommt und was davon umlagefähig ist, steht im Rechner.
Kein Mietspiegel. Diese Seite gibt Zahlen des Zensus 2022 wieder — gemessene Bestandsmieten zum Stichtag, fortgeschrieben mit dem Teilindex der Nettokaltmieten. Ein Mietspiegel nach §§ 558c, 558d BGB ist etwas anderes: Er bildet die ortsübliche Vergleichsmiete ab, wird von der Gemeinde oder von Interessenvertretern gemeinsam erstellt und ist im Mieterhöhungsverfahren als Begründungsmittel zugelassen. Für ein Erhöhungsverlangen können Sie diese Seite deshalb nicht heranziehen.
Quelle. Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Zensus 2022, Gebäude- und Wohnungszählung, Stichtag 15. Mai 2022; Gemeindeverzeichnis, Gebietsstand 31. Dezember 2025. Die Fortschreibung auf September 2026 (Faktor 1,0881) ist eine Annahme dieser Seite und dort im Einzelnen hergeleitet. Grunderwerbsteuer nach § 11 GrEStG in Verbindung mit dem Landesrecht, geprüft am 11.08.2026.
Häufige Fragen
Was kostet die Miete in Frankfurt am Main?
Die durchschnittliche Nettokaltmiete in Frankfurt am Main liegt bei 11,51 € je Quadratmeter. Für eine Wohnung von 74 m² — der Durchschnittsgröße in Frankfurt am Main — sind das rechnerisch rund 853 € kalt im Monat. Die mittlere Hälfte der Mietwohnungen liegt zwischen 8,26 und 14,10 € je m². Grundlage ist der Zensus 2022 mit Stichtag 15. Mai 2022, fortgeschrieben auf September 2026.
Wie teuer ist Frankfurt am Main im Vergleich zum Rest Deutschlands?
Der bundesweite Durchschnitt liegt bei 7,90 € je Quadratmeter. Mit 11,51 € liegt Frankfurt am Main damit 46 Prozent darüber. Unter den 195 deutschen Städten ab 50 000 Einwohnern ist das Platz 2, gezählt von der teuersten abwärts. Der Leerstand beträgt 3,1 Prozent.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer beim Kauf in Frankfurt am Main?
Frankfurt am Main liegt in Hessen; dort beträgt die Grunderwerbsteuer 6,0 Prozent des Kaufpreises. Maßgeblich ist der Satz zum Zeitpunkt des notariellen Kaufvertrags. Dazu kommen Notar- und Grundbuchkosten nach der Gebührentabelle B des GNotKG sowie gegebenenfalls der Maklerlohn. Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern trägt die kaufende Seite als Verbraucher seit dem 23. Dezember 2020 höchstens die Hälfte davon (§§ 656c, 656d BGB).
Ist das Umland von Frankfurt am Main günstiger?
Die 10 nächstgelegenen Gemeinden ab 5 000 Einwohnern im Umkreis von 35 Kilometern kommen im Mittel auf 9,78 € je Quadratmeter, Frankfurt am Main selbst auf 11,51 €. Das Umland ist damit günstiger — um 15 Prozent. Am wenigsten kostet die Miete in Steinbach (Taunus) mit 8,48 € je m². Das sind Bestandsmieten aus dem Zensus 2022, fortgeschrieben auf September 2026 — keine Angebotsmieten und kein Mietspiegel.