Bundesland
Mieten in Hessen
Gemittelt über 421 Gemeinden mit zusammen 6.280.793 Einwohnern liegt die Nettokaltmiete in Hessen bei 8,86 € je Quadratmeter — das ist 12 Prozent über dem bundesweiten Durchschnitt von 7,90 € und Platz 3 von 16, gezählt vom teuersten Land abwärts. Gemittelt wird nach der Zahl der Mietwohnungen je Gemeinde, nicht je Gemeinde gleich: Sonst zählte ein Dorf mit dreihundert Einwohnern so viel wie eine Großstadt.
- Nettokaltmiete
- 8,86 €je m², gewichtetes Mittel
- Leerstand
- 3,8 %der Wohnungen
- Eigentümerquote
- 47,3 %selbst bewohnt
- Grunderwerbsteuer
- 6,0 %seit 01.08.2014
Wie weit Hessen auseinanderfällt
Nicht nur die Städte: Gerechnet über alle 421 Gemeinden des Landes, auch die kleinsten.
Frankfurt am Main, 756.021 Einwohner11,51 €
Weißenborn, 963 Einwohner3,84 €
zwischen teuerster und günstigster GemeindeFaktor 3,0
Die 12 Städte ab 50 000 Einwohnern
Zu jeder gibt es eine eigene Seite mit Mietspanne, Nachbarstädten und der Einordnung ins Land.
| Stadt | Einwohner | Miete je m² | Leerstand | Eigentümer |
|---|---|---|---|---|
| Frankfurt am Main | 756.021 | 11,51 € | 3,1 % | 20,1 % |
| Bad Homburg v. d. Höhe | 56.688 | 10,83 € | 3,2 % | 41,3 % |
| Darmstadt | 167.029 | 10,40 € | 3,4 % | 29,5 % |
| Wiesbaden | 288.850 | 10,02 € | 3,3 % | 27,3 % |
| Offenbach am Main | 132.746 | 9,53 € | 3,7 % | 22,4 % |
| Marburg | 73.544 | 9,51 € | 2,8 % | 29,4 % |
| Gießen | 89.179 | 8,90 € | 3,5 % | 22,6 % |
| Rüsselsheim am Main | 65.627 | 8,84 € | 3,5 % | 37,5 % |
| Hanau | 97.956 | 8,51 € | 4,3 % | 37,4 % |
| Wetzlar | 54.665 | 7,80 € | 4,1 % | 41,6 % |
| Kassel | 197.230 | 7,37 € | 4,1 % | 25,9 % |
| Fulda | 65.434 | 7,32 € | 4,2 % | 34,8 % |
Kaufen in Hessen
Die Grunderwerbsteuer beträgt 6,0 Prozent des Kaufpreises; das Land hat sie zuletzt zum 01.08.2014 festgesetzt. Bei einem Kaufpreis von 300.000 € sind das 18.000 € allein an Grunderwerbsteuer — vor Notar, Grundbuch und Maklerlohn. Der Regelsatz des Bundes liegt nach § 11 Abs. 1 GrEStG bei 3,5 Prozent; abweichen dürfen die Länder seit 2006 nach Art. 105 Abs. 2a Satz 2 GG.
Steuerfrei bleibt ein Erwerb nur, wenn die Gegenleistung 2 500 € nicht übersteigt (§ 3 Nr. 1 GrEStG). Maßgeblich ist der Satz zum Zeitpunkt des notariellen Kaufvertrags, nicht der Übergabe.
Grundsteuer in Hessen: Flächen-Faktor-Verfahren
Seit dem Kalenderjahr 2025 gilt neues Recht, und es ist nicht überall dasselbe: Hessen rechnet nach dem Flächen-Faktor-Verfahren — eigenes Landesmodell — Flächen von Grundstück und Gebäude, angepasst mit einem Faktor aus dem Verhältnis von Bodenrichtwert zum Durchschnitt der Gemeinde. Möglich macht das Art. 72 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 GG, der seit der Grundgesetzänderung von 2019 abweichendes Landesrecht zulässt.
Wie hoch die Steuer am Ende ausfällt, entscheidet aber die Gemeinde: Sie setzt den Hebesatz nach § 25 GrStG jährlich in ihrer Hebesatzsatzung fest. Zwischen zwei Nachbargemeinden kann er sich um mehrere hundert Prozentpunkte unterscheiden — er steht in Ihrem Grundsteuerbescheid.
Für Vermietende ist die Grundsteuer nach § 2 Nr. 1 BetrKV umlagefähig und gehört damit in die Betriebskostenabrechnung.
Vermieten in Hessen
Zwei mietrechtliche Grenzen hängen davon ab, ob eine Gemeinde als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt eingestuft ist: die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 statt 20 Prozent in drei Jahren (§ 558 Abs. 3 Satz 2 BGB) und die Mietpreisbremse (§ 556d Abs. 2 BGB). Beides bestimmt die Landesregierung von Hessen durch Rechtsverordnung, jeweils befristet und mit einer namentlichen Liste der Gemeinden. Welche das derzeit sind, steht in der geltenden Verordnung — diese Seite führt sie bewusst nicht auf, weil sie sich ändert und eine veraltete Liste teurer wäre als keine.
Der nächste Schritt
Was mit diesen Zahlen anzufangen ist
Vier Rechner, die von hier aus weiterführen — mit den Sätzen und Werten aus Hessen.
Kaufnebenkosten
6,0 % Grunderwerbsteuer in Hessen, dazu Notar und Grundbuch nach der Gebührentabelle. Diese Summe finanziert keine Bank mit.
Grundsteuer
Hessen rechnet seit 2025 nach dem Flächen-Faktor-Verfahren. Wie hoch die Steuer ausfällt, entscheidet danach der Hebesatz der Gemeinde.
Mietrendite
Beim Landesmittel von 8,86 € je m² erreicht ein Kaufpreis von rund 3.544 € je m² drei Prozent Bruttorendite — vor allen laufenden Kosten.
Mietpreis am Ort
Ein Landesmittel über 12 Städte sagt wenig über eine einzelne. Der Ortswert kommt aus derselben Erhebung, nur je Gemeinde.
Kein Mietspiegel. Diese Seite gibt Zahlen des Zensus 2022 wieder — gemessene Bestandsmieten zum Stichtag 15. Mai 2022, fortgeschrieben mit dem Teilindex der Nettokaltmieten. Ein Mietspiegel nach §§ 558c, 558d BGB ist etwas anderes: Er bildet die ortsübliche Vergleichsmiete ab und ist im Mieterhöhungsverfahren als Begründungsmittel zugelassen.
Quelle. Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Zensus 2022, Gebäude- und Wohnungszählung; Gemeindeverzeichnis, Gebietsstand 31. Dezember 2025. Fortschreibung auf September 2026 (Faktor 1,0881), hier hergeleitet. Grunderwerbsteuer nach § 11 GrEStG in Verbindung mit dem Landesrecht, geprüft am 11.08.2026.
Häufige Fragen
Wie hoch ist die Miete in Hessen?
Über alle 421 Gemeinden des Landes gemittelt liegt die Nettokaltmiete bei 8,86 € je Quadratmeter. Gewichtet wird nach der Zahl der Mietwohnungen je Gemeinde. Der bundesweite Durchschnitt liegt bei 7,90 €; Hessen liegt damit 12 Prozent darüber und auf Platz 3 von 16. Grundlage ist der Zensus 2022, fortgeschrieben auf September 2026.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Hessen?
6,0 Prozent des Kaufpreises, festgesetzt zum 01.08.2014. Bei 300 000 € Kaufpreis sind das 18.000 €. Der Regelsatz des Bundes liegt nach § 11 Abs. 1 GrEStG bei 3,5 Prozent; abweichen dürfen die Länder seit 2006 nach Art. 105 Abs. 2a Satz 2 GG. Maßgeblich ist der Satz zum Zeitpunkt des notariellen Kaufvertrags.
Wo ist es in Hessen am teuersten und wo am günstigsten?
Die teuerste Gemeinde ist Frankfurt am Main mit 11,51 € je Quadratmeter, die günstigste Weißenborn mit 3,84 €. Zwischen beiden liegt der Faktor 3,0 — innerhalb eines einzigen Bundeslandes.