Bayern
Mieten in München
Die durchschnittliche Nettokaltmiete in München liegt bei 14,03 € je Quadratmeter. Gemessen hat das der Zensus 2022 zum Stichtag 15. Mai 2022; angezeigt ist der Wert auf September 2026 fortgeschrieben (+8,8 %). München hat 1.505.005 Einwohner und 613.302 Mietwohnungen — auf deren Mieten beruht der Wert.
- Nettokaltmiete
- 14,03 €je m² und Monat
- Mittlere Spanne
- 9,55–17,33 €je m², mittlere Hälfte
- Leerstand
- 2,4 %der Wohnungen
- Eigentümerquote
- 23,9 %selbst bewohnt
Wie weit die Mieten auseinanderliegen
Die mittlere Hälfte der Mietwohnungen liegt zwischen 9,55 und 17,33 € je m². Ein Viertel zahlt weniger, ein Viertel mehr.
Was die Zahlen über München sagen
Unter den 195 deutschen Städten ab 50 000 Einwohnern belegt München Platz 1, gezählt von der teuersten abwärts. Der bundesweite Durchschnitt liegt bei 7,90 € je m²; München liegt 78 Prozent darüber.
Innerhalb von Bayern liegt die Stadt über dem Landesdurchschnitt von 9,41 € je m², und zwar um 49 Prozent.
Der Leerstand liegt bei 2,4 Prozent. Unter drei Prozent gilt ein Wohnungsmarkt als angespannt: Es gibt kaum Puffer für Umzüge, und wer eine Wohnung sucht, konkurriert mit vielen anderen.
23,9 Prozent der Wohnungen werden von den Eigentümern selbst bewohnt; bundesweit sind es rund 44 Prozent. Ein niedriger Wert bedeutet einen großen Mietwohnungsbestand — und damit viele Wohnungen, für die diese Mietzahlen gelten.
Eine Wohnung misst hier im Durchschnitt 73,5 m². Zur Miete je Quadratmeter gerechnet ergibt das rechnerisch 1.031 € Nettokaltmiete im Monat für eine durchschnittlich große Wohnung.
Die nächstgelegenen Städte
Luftlinie und Mietniveau im Vergleich zu München. Wer bereit ist, etwas weiter draußen zu kaufen, sieht hier, was das an Mieteinnahmen kostet oder bringt.
| Stadt | Land | Entfernung | Miete je m² | Abstand |
|---|---|---|---|---|
| Rosenheim | Bayern | 52 km | 9,89 € | −30 % |
| Augsburg | Bayern | 56 km | 9,23 € | −34 % |
| Landshut | Bayern | 62 km | 8,92 € | −36 % |
| Ingolstadt | Bayern | 71 km | 9,97 € | −29 % |
| Kempten (Allgäu) | Bayern | 104 km | 7,81 € | −44 % |
| Regensburg | Bayern | 105 km | 10,21 € | −27 % |
Das Umland von München
Die 10 nächstgelegenen Umlandgemeinden mit zusammen 141.468 Einwohnern kommen im Mittel auf 12,75 € je m² — 9 % unter München. Für eine vermietete Wohnung heißt das weniger Miete je Quadratmeter; ob sich das rechnet, entscheidet der Kaufpreis, der draußen meist stärker fällt als die Miete.
| Gemeinde | Einwohner | Entfernung | Miete je m² | Abstand |
|---|---|---|---|---|
| Unterföhring | 11.866 | 8 km | 13,08 € | −7 % |
| Unterhaching | 26.507 | 9 km | 13,06 € | −7 % |
| Neuried | 8.795 | 10 km | 13,32 € | −5 % |
| Pullach i.Isartal | 8.601 | 10 km | 12,71 € | −9 % |
| Ottobrunn | 22.829 | 10 km | 13,27 € | −5 % |
| Neubiberg | 14.329 | 10 km | 15,06 € | +7 % |
| Gräfelfing | 13.472 | 11 km | 12,65 € | −10 % |
| Aschheim | 9.149 | 11 km | 12,90 € | −8 % |
| Taufkirchen | 18.140 | 11 km | 10,00 € | −29 % |
| Feldkirchen | 7.780 | 11 km | 13,09 € | −7 % |
Gemeinden ab 5 000 Einwohnern im Umkreis von 35 Kilometern Luftlinie, nach Entfernung sortiert. Dieselbe Quelle und derselbe Stichtag wie oben — und ebenso wenig ein Mietspiegel im Sinne des § 558c BGB.
Kaufen in München
In Bayern beträgt die Grunderwerbsteuer 3,5 % des Kaufpreises (seit 01.01.1997). Dazu kommen Notar und Grundbuch nach der Gebührentabelle B des GNotKG und gegebenenfalls der Maklerlohn. Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern darf eine kaufende Verbraucherin oder ein kaufender Verbraucher seit dem 23. Dezember 2020 höchstens die Hälfte davon tragen: Beauftragen beide Seiten den Makler, teilt sich der Lohn zu gleichen Teilen (§ 656c BGB); beauftragt ihn nur eine Seite, trägt sie mindestens die Hälfte (§ 656d BGB).
Die laufende Grundsteuer berechnet Bayern seit 2025 nach dem Flächenmodell — eigenes Landesmodell — nur die Flächen von Grundstück und Gebäude, ohne jeden Wertbezug. Wie hoch sie ausfällt, entscheidet danach der Hebesatz, den München nach § 25 GrStG jährlich selbst festsetzt.
Kaufpreise erhebt der Zensus nicht. Was ein Quadratmeter hier kostet, sagen die Gutachterausschüsse der Städte und Kreise; diese Seite nennt bewusst keine Zahl, die sie nicht belegen kann. Was Sie mit einem Angebotspreis anfangen können, rechnen die Rechner aus.
Vom Mietniveau zum Kaufpreis
Kaufpreise je Gemeinde führt diese Seite nicht. Was sich aus dem Mietniveau ableiten lässt, ist die Umkehrung: Welcher Kaufpreis je Quadratmeter führt in München zu welcher Bruttorendite? Wer ein Angebot vor sich hat, ordnet es damit in einer Zeile ein.
| Bruttorendite | Kaufpreis je m² | Faktor | 70 m² kosten |
|---|---|---|---|
| 3,0 % | 5.612 € | 33,3 | 392.840 € |
| 3,5 % | 4.810 € | 28,6 | 336.720 € |
| 4,0 % | 4.209 € | 25,0 | 294.630 € |
| 4,5 % | 3.741 € | 22,2 | 261.893 € |
| 5,0 % | 3.367 € | 20,0 | 235.704 € |
| 5,5 % | 3.061 € | 18,2 | 214.276 € |
| 6,0 % | 2.806 € | 16,7 | 196.420 € |
Gerechnet mit der durchschnittlichen Nettokaltmiete von 14,03 € je m². Das ist die Bruttorendite: ohne Kaufnebenkosten, ohne Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfall. Die Nettomietrendite liegt regelmäßig ein bis zwei Prozentpunkte darunter — was von 14,03 € übrig bleibt, rechnet der Mietrenditerechner. Und die Zahl oben ist eine Bestandsmiete: Was sich bei einer Neuvermietung erzielen lässt, kann darüber liegen.
Vermieten in München
Eine Mieterhöhung nach § 558 BGB richtet sich nach der ortsüblichen Vergleichsmiete und ist durch die Kappungsgrenze begrenzt: höchstens 20 Prozent in drei Jahren, in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt 15 Prozent. Ob München dazugehört, bestimmt die Landesregierung von Bayern durch Rechtsverordnung; die Liste dieser Gemeinden ändert sich und steht in der jeweils geltenden Verordnung.
Der nächste Schritt
Was mit dieser Zahl anzufangen ist
Der Mietwert beantwortet eine Frage und stellt die nächste. Diese vier Rechner führen von hier aus weiter — mit den Zahlen aus München.
Mietrendite
Bei 14,03 € je m² erreicht ein Kaufpreis von rund 5.612 € je m² drei Prozent Bruttorendite. Was davon nach Nebenkosten, Verwaltung und Rücklage bleibt, rechnet der Rechner.
Mietpreis und Richtwert
Der Ortswert ist ein Mittel über München. Für eine bestimmte Wohnung zählt die Spanne — und ob Lage, Baujahr und Ausstattung darüber oder darunter liegen.
Kaufnebenkosten
In Bayern beträgt die Grunderwerbsteuer 3,5 %. Zusammen mit Notar und Grundbuch sind das Beträge, die keine Bank mitfinanziert.
Nebenkostenabrechnung
Eine Wohnung von 75 m² kostet hier im Mittel 1.052 € kalt. Was an Betriebskosten dazukommt und was davon umlagefähig ist, steht im Rechner.
Kein Mietspiegel. Diese Seite gibt Zahlen des Zensus 2022 wieder — gemessene Bestandsmieten zum Stichtag, fortgeschrieben mit dem Teilindex der Nettokaltmieten. Ein Mietspiegel nach §§ 558c, 558d BGB ist etwas anderes: Er bildet die ortsübliche Vergleichsmiete ab, wird von der Gemeinde oder von Interessenvertretern gemeinsam erstellt und ist im Mieterhöhungsverfahren als Begründungsmittel zugelassen. Für ein Erhöhungsverlangen können Sie diese Seite deshalb nicht heranziehen.
Quelle. Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Zensus 2022, Gebäude- und Wohnungszählung, Stichtag 15. Mai 2022; Gemeindeverzeichnis, Gebietsstand 31. Dezember 2025. Die Fortschreibung auf September 2026 (Faktor 1,0881) ist eine Annahme dieser Seite und dort im Einzelnen hergeleitet. Grunderwerbsteuer nach § 11 GrEStG in Verbindung mit dem Landesrecht, geprüft am 11.08.2026.
Häufige Fragen
Was kostet die Miete in München?
Die durchschnittliche Nettokaltmiete in München liegt bei 14,03 € je Quadratmeter. Für eine Wohnung von 74 m² — der Durchschnittsgröße in München — sind das rechnerisch rund 1.031 € kalt im Monat. Die mittlere Hälfte der Mietwohnungen liegt zwischen 9,55 und 17,33 € je m². Grundlage ist der Zensus 2022 mit Stichtag 15. Mai 2022, fortgeschrieben auf September 2026.
Wie teuer ist München im Vergleich zum Rest Deutschlands?
Der bundesweite Durchschnitt liegt bei 7,90 € je Quadratmeter. Mit 14,03 € liegt München damit 78 Prozent darüber. Unter den 195 deutschen Städten ab 50 000 Einwohnern ist das Platz 1, gezählt von der teuersten abwärts. Der Leerstand beträgt 2,4 Prozent.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer beim Kauf in München?
München liegt in Bayern; dort beträgt die Grunderwerbsteuer 3,5 Prozent des Kaufpreises. Maßgeblich ist der Satz zum Zeitpunkt des notariellen Kaufvertrags. Dazu kommen Notar- und Grundbuchkosten nach der Gebührentabelle B des GNotKG sowie gegebenenfalls der Maklerlohn. Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern trägt die kaufende Seite als Verbraucher seit dem 23. Dezember 2020 höchstens die Hälfte davon (§§ 656c, 656d BGB).
Ist das Umland von München günstiger?
Die 10 nächstgelegenen Gemeinden ab 5 000 Einwohnern im Umkreis von 35 Kilometern kommen im Mittel auf 12,75 € je Quadratmeter, München selbst auf 14,03 €. Das Umland ist damit günstiger — um 9 Prozent. Am wenigsten kostet die Miete in Taufkirchen mit 10,00 € je m². Das sind Bestandsmieten aus dem Zensus 2022, fortgeschrieben auf September 2026 — keine Angebotsmieten und kein Mietspiegel.