Bundesland
Mieten in Bayern
Gemittelt über 2.056 Gemeinden mit zusammen 13.248.928 Einwohnern liegt die Nettokaltmiete in Bayern bei 9,41 € je Quadratmeter — das ist 19 Prozent über dem bundesweiten Durchschnitt von 7,90 € und Platz 2 von 16, gezählt vom teuersten Land abwärts. Gemittelt wird nach der Zahl der Mietwohnungen je Gemeinde, nicht je Gemeinde gleich: Sonst zählte ein Dorf mit dreihundert Einwohnern so viel wie eine Großstadt.
- Nettokaltmiete
- 9,41 €je m², gewichtetes Mittel
- Leerstand
- 4,2 %der Wohnungen
- Eigentümerquote
- 50,6 %selbst bewohnt
- Grunderwerbsteuer
- 3,5 %seit 01.01.1997
Wie weit Bayern auseinanderfällt
Nicht nur die Städte: Gerechnet über alle 2.056 Gemeinden des Landes, auch die kleinsten.
Neubiberg, 14.329 Einwohner15,06 €
Mähring, 1.785 Einwohner3,47 €
zwischen teuerster und günstigster GemeindeFaktor 4,3
Die 17 Städte ab 50 000 Einwohnern
Zu jeder gibt es eine eigene Seite mit Mietspanne, Nachbarstädten und der Einordnung ins Land.
| Stadt | Einwohner | Miete je m² | Leerstand | Eigentümer |
|---|---|---|---|---|
| München | 1.505.005 | 14,03 € | 2,4 % | 23,9 % |
| Regensburg | 151.389 | 10,21 € | 2,9 % | 23,1 % |
| Erlangen | 115.928 | 10,01 € | 4,9 % | 31,9 % |
| Ingolstadt | 141.185 | 9,97 € | 3,8 % | 37,9 % |
| Rosenheim | 65.274 | 9,89 € | 2,0 % | 30,3 % |
| Neu-Ulm | 62.641 | 9,61 € | 2,7 % | 43,3 % |
| Würzburg | 133.258 | 9,41 € | 3,1 % | 25,3 % |
| Augsburg | 301.105 | 9,23 € | 3,9 % | 32,5 % |
| Nürnberg | 529.508 | 8,93 € | 3,1 % | 28,3 % |
| Landshut | 71.863 | 8,92 € | 4,2 % | 35,8 % |
| Passau | 53.039 | 8,74 € | 5,7 % | 32,2 % |
| Aschaffenburg | 73.091 | 8,43 € | 4,4 % | 34,1 % |
| Fürth | 132.036 | 8,39 € | 3,4 % | 34,0 % |
| Bamberg | 77.150 | 8,33 € | 4,8 % | 28,7 % |
| Kempten (Allgäu) | 67.645 | 7,81 € | 2,9 % | 33,1 % |
| Bayreuth | 72.940 | 7,74 € | 4,8 % | 30,2 % |
| Schweinfurt | 54.481 | 6,78 € | 5,3 % | 33,1 % |
Kaufen in Bayern
Die Grunderwerbsteuer beträgt 3,5 Prozent des Kaufpreises; das Land hat sie zuletzt zum 01.01.1997 festgesetzt. Bei einem Kaufpreis von 300.000 € sind das 10.500 € allein an Grunderwerbsteuer — vor Notar, Grundbuch und Maklerlohn. Der Regelsatz des Bundes liegt nach § 11 Abs. 1 GrEStG bei 3,5 Prozent; abweichen dürfen die Länder seit 2006 nach Art. 105 Abs. 2a Satz 2 GG.
Steuerfrei bleibt ein Erwerb nur, wenn die Gegenleistung 2 500 € nicht übersteigt (§ 3 Nr. 1 GrEStG). Maßgeblich ist der Satz zum Zeitpunkt des notariellen Kaufvertrags, nicht der Übergabe.
Grundsteuer in Bayern: Flächenmodell
Seit dem Kalenderjahr 2025 gilt neues Recht, und es ist nicht überall dasselbe: Bayern rechnet nach dem Flächenmodell — eigenes Landesmodell — nur die Flächen von Grundstück und Gebäude, ohne jeden Wertbezug. Möglich macht das Art. 72 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 GG, der seit der Grundgesetzänderung von 2019 abweichendes Landesrecht zulässt.
Wie hoch die Steuer am Ende ausfällt, entscheidet aber die Gemeinde: Sie setzt den Hebesatz nach § 25 GrStG jährlich in ihrer Hebesatzsatzung fest. Zwischen zwei Nachbargemeinden kann er sich um mehrere hundert Prozentpunkte unterscheiden — er steht in Ihrem Grundsteuerbescheid.
Für Vermietende ist die Grundsteuer nach § 2 Nr. 1 BetrKV umlagefähig und gehört damit in die Betriebskostenabrechnung.
Vermieten in Bayern
Zwei mietrechtliche Grenzen hängen davon ab, ob eine Gemeinde als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt eingestuft ist: die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 statt 20 Prozent in drei Jahren (§ 558 Abs. 3 Satz 2 BGB) und die Mietpreisbremse (§ 556d Abs. 2 BGB). Beides bestimmt die Landesregierung von Bayern durch Rechtsverordnung, jeweils befristet und mit einer namentlichen Liste der Gemeinden. Welche das derzeit sind, steht in der geltenden Verordnung — diese Seite führt sie bewusst nicht auf, weil sie sich ändert und eine veraltete Liste teurer wäre als keine.
Der nächste Schritt
Was mit diesen Zahlen anzufangen ist
Vier Rechner, die von hier aus weiterführen — mit den Sätzen und Werten aus Bayern.
Kaufnebenkosten
3,5 % Grunderwerbsteuer in Bayern, dazu Notar und Grundbuch nach der Gebührentabelle. Diese Summe finanziert keine Bank mit.
Grundsteuer
Bayern rechnet seit 2025 nach dem Flächenmodell. Wie hoch die Steuer ausfällt, entscheidet danach der Hebesatz der Gemeinde.
Mietrendite
Beim Landesmittel von 9,41 € je m² erreicht ein Kaufpreis von rund 3.764 € je m² drei Prozent Bruttorendite — vor allen laufenden Kosten.
Mietpreis am Ort
Ein Landesmittel über 17 Städte sagt wenig über eine einzelne. Der Ortswert kommt aus derselben Erhebung, nur je Gemeinde.
Kein Mietspiegel. Diese Seite gibt Zahlen des Zensus 2022 wieder — gemessene Bestandsmieten zum Stichtag 15. Mai 2022, fortgeschrieben mit dem Teilindex der Nettokaltmieten. Ein Mietspiegel nach §§ 558c, 558d BGB ist etwas anderes: Er bildet die ortsübliche Vergleichsmiete ab und ist im Mieterhöhungsverfahren als Begründungsmittel zugelassen.
Quelle. Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Zensus 2022, Gebäude- und Wohnungszählung; Gemeindeverzeichnis, Gebietsstand 31. Dezember 2025. Fortschreibung auf September 2026 (Faktor 1,0881), hier hergeleitet. Grunderwerbsteuer nach § 11 GrEStG in Verbindung mit dem Landesrecht, geprüft am 11.08.2026.
Häufige Fragen
Wie hoch ist die Miete in Bayern?
Über alle 2.056 Gemeinden des Landes gemittelt liegt die Nettokaltmiete bei 9,41 € je Quadratmeter. Gewichtet wird nach der Zahl der Mietwohnungen je Gemeinde. Der bundesweite Durchschnitt liegt bei 7,90 €; Bayern liegt damit 19 Prozent darüber und auf Platz 2 von 16. Grundlage ist der Zensus 2022, fortgeschrieben auf September 2026.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Bayern?
3,5 Prozent des Kaufpreises, festgesetzt zum 01.01.1997. Bei 300 000 € Kaufpreis sind das 10.500 €. Der Regelsatz des Bundes liegt nach § 11 Abs. 1 GrEStG bei 3,5 Prozent; abweichen dürfen die Länder seit 2006 nach Art. 105 Abs. 2a Satz 2 GG. Maßgeblich ist der Satz zum Zeitpunkt des notariellen Kaufvertrags.
Wo ist es in Bayern am teuersten und wo am günstigsten?
Die teuerste Gemeinde ist Neubiberg mit 15,06 € je Quadratmeter, die günstigste Mähring mit 3,47 €. Zwischen beiden liegt der Faktor 4,3 — innerhalb eines einzigen Bundeslandes.