Kurz gesagt
Als Mindestmaß gilt: Das Eigenkapital deckt die Kaufnebenkosten, also je nach Bundesland und Makler rund 5 bis 12 Prozent des Kaufpreises. Wer zusätzlich 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises einbringt, bekommt in der Regel einen niedrigeren Zins, weil die Bank weniger Risiko trägt. Ohne Eigenkapital ist ein Kauf möglich, aber deutlich teurer und nur bei hohem, sicherem Einkommen.
Warum die Nebenkosten zuerst kommen
Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler schaffen keinen Gegenwert, den die Bank beleihen könnte. Wird das Haus verkauft, sind sie weg. Deshalb verlangen fast alle Banken, dass Sie diese Kosten selbst tragen. Bei 300 000 Euro Kaufpreis sind das in Bayern ohne Makler rund 14 600 Euro, in Nordrhein-Westfalen mit Makler über 34 000 Euro (jeweils mit einer Grundschuld über 240 000 Euro) — der Kaufnebenkostenrechner nennt den Betrag für Ihren Ort.
Gleich selbst rechnenWie viel Haus kann ich mir leisten?Was mehr Eigenkapital bringt
Banken staffeln den Zins nach dem Beleihungsauslauf: dem Anteil des Darlehens am Wert, den die Bank dem Objekt beimisst. Jede Stufe weniger senkt den Zins. Mehr Eigenkapital wirkt deshalb doppelt: Das Darlehen ist kleiner, und der Zins darauf niedriger.
Bei einem Darlehen von 300 000 Euro, 3,5 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung beträgt die Rate 1 375 Euro im Monat. Bringen Sie 30 000 Euro mehr ein, sinkt die Rate bei gleichem Zins auf rund 1 238 Euro — und meist sinkt der Zins zusätzlich.
Was gilt als Eigenkapital?
- Guthaben auf Konten, Tagesgeld, Festgeld
- Wertpapiere und Fondsanteile (die Bank rechnet oft mit einem Abschlag)
- Bausparguthaben
- ein eigenes, unbelastetes Grundstück
- Eigenleistung beim Bau — von Banken meist nur begrenzt anerkannt
- Schenkungen von Angehörigen
Ob Sie Eigenkapital einsetzen oder lieber anlegen, ist eine eigene Rechnung: Eigenkapital einsetzen oder behalten.
Kaufen ohne Eigenkapital
Eine Vollfinanzierung — Kaufpreis und Nebenkosten auf Kredit — vergeben manche Banken bei sehr gutem Einkommen. Sie kostet einen deutlichen Zinsaufschlag, und die Restschuld ist in den ersten Jahren höher als der Wert des Hauses. Müssen Sie in dieser Zeit verkaufen, bleibt eine Schuld übrig. Der Stresstest zeigt, wie empfindlich eine Finanzierung auf steigende Zinsen reagiert.
Wie viel Haus mit wie viel Eigenkapital?
Das Eigenkapital legt fest, wie viel Darlehen Sie brauchen; das Einkommen legt fest, wie viel Darlehen Sie tragen können. Der kleinere von beiden Werten entscheidet. Der Budgetrechner rechnet beides zusammen und nennt den Kaufpreis, der dazu passt.
Mit Ihren eigenen Zahlen nachrechnen