Der Hauskauf in zehn Schritten

1. Das Budget festlegen

Bevor Sie das erste Exposé öffnen, steht eine Zahl fest: der Kaufpreis, den Sie tragen können. Sie ergibt sich aus der monatlichen Rate, die neben allen anderen Ausgaben übrig bleibt, und aus dem Eigenkapital. Wichtig: Vom Eigenkapital gehen zuerst die Kaufnebenkosten ab — die finanziert kaum eine Bank mit.

Der Budgetrechner geht genau diesen Weg rückwärts: vom Einkommen über die tragbare Rate zum möglichen Kaufpreis.

2. Die Finanzierung vorab prüfen lassen

Eine Finanzierungsbestätigung der Bank oder eines Vermittlers zeigt dem Verkäufer, dass Sie kaufen können. In gefragten Lagen entscheidet sie oft darüber, wer den Zuschlag bekommt. Für das Gespräch brauchen Sie eine Selbstauskunft mit Einkommen, Ausgaben und Vermögen.

3. Das Objekt finden und besichtigen

Bei der Besichtigung muss der Verkäufer den Energieausweis vorlegen (§ 80 Abs. 4 GEG). Achten Sie auf Dach, Fenster, Heizung, Feuchtigkeit im Keller und auf das Baujahr der Leitungen — das sind die Posten, die in den Jahren nach dem Kauf Geld kosten. Bei einer Eigentumswohnung zählt außerdem, wie gut die Gemeinschaft für Reparaturen vorgesorgt hat.

4. Die Unterlagen prüfen

Grundbuchauszug, Grundriss mit Wohnflächenberechnung, Energieausweis — und bei einer Wohnung Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen und Wirtschaftsplan. Was genau dazugehört, steht in der Checkliste der Unterlagen.

5. Den Preis einordnen

Ein Preis ist nicht hoch oder niedrig, sondern hoch oder niedrig im Verhältnis zu etwas. Für selbst genutzte Objekte ist das die Miete, die Sie stattdessen zahlen würden (Kaufen oder mieten), für vermietete der Ertrag (Mietrendite und Kaufpreisfaktor). Was am Ort gezahlt wird, zeigt der Mietpreis für jede Gemeinde.

6. Das Darlehen verbindlich zusagen lassen

Vergleichen Sie mindestens zwei Angebote nach dem Effektivzins, nicht nach dem Sollzins (Angebote vergleichen). Entscheidend sind außerdem die Zinsbindung und die Restschuld an ihrem Ende — die zeigt der Tilgungsrechner. Unterschreiben Sie den Kaufvertrag erst, wenn die Zusage der Bank vorliegt.

7. Kaufvertrag und Notartermin

Der Notar entwirft den Kaufvertrag. Als Verbraucher bekommen Sie den Entwurf in der Regel zwei Wochen vor der Beurkundung (§ 17 Abs. 2a BeurkG) — Zeit, ihn zu lesen und Fragen zu stellen. Bei der Beurkundung liest der Notar den Vertrag vor. Danach beantragt er die Auflassungsvormerkung: Sie sichert Ihren Anspruch im Grundbuch, bevor Sie Geld überweisen.

8. Grunderwerbsteuer zahlen

Das Finanzamt erfährt vom Notar vom Kauf und schickt den Bescheid. Die Steuer ist einen Monat nach Bekanntgabe fällig (§ 15 GrEStG). Erst nach der Zahlung stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, ohne die Sie nicht ins Grundbuch eingetragen werden. Der Satz hängt vom Bundesland ab: von 3,5 bis 6,5 Prozent.

9. Kaufpreis zahlen und übernehmen

Sobald die Vormerkung eingetragen ist und alle Voraussetzungen vorliegen, schickt der Notar die Fälligkeitsmitteilung. Dann überweisen Sie — oder Ihre Bank — den Kaufpreis direkt an den Verkäufer. Mit dem Zahlungseingang folgt meist die Übergabe: Schlüssel, Zählerstände, ein kurzes Protokoll.

10. Eintragung ins Grundbuch

Zum Schluss beantragt der Notar die Umschreibung. Mit der Eintragung im Grundbuch sind Sie Eigentümer — rechtlich erst ab diesem Tag, wirtschaftlich meist schon ab der Übergabe. Die Rechnungen von Notar und Grundbuchamt kommen in dieser Phase.

Was der Kauf zusätzlich kostet

Bei einer Wohnung für 300 000 Euro in Nordrhein-Westfalen, mit Makler und einer Grundschuld über 240 000 Euro, kommen nach dem Kaufnebenkostenrechner rund 34 300 Euro dazu:

In Bayern wären es bei sonst gleichen Zahlen 9 000 Euro weniger — allein wegen der Grunderwerbsteuer.