Kurz gesagt
Für vermietete Bestandswohnungen gilt eine Nettomietrendite zwischen 3,5 und 5,5 Prozent als solide; in gefragten Großstadtlagen liegt sie oft unter 3 Prozent, in strukturschwachen Regionen über 6. Ein hoher Wert ist kein Gütesiegel: Er spiegelt meist höheres Leerstands- oder Instandhaltungsrisiko. Entscheidend ist die Nettorendite nach Kaufnebenkosten und nicht umlagefähigen Kosten, nicht die Bruttorendite aus dem Exposé.
Die Formel
Bruttomietrendite = Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100
Nettomietrendite = (Jahreskaltmiete − nicht umlagefähige Kosten) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100
Nicht umlagefähig sind vor allem Verwaltung, Instandhaltung und das Risiko, dass die Wohnung zeitweise leer steht. Zusammen machen sie bei einer Eigentumswohnung regelmäßig ein Fünftel bis ein Viertel der Jahreskaltmiete aus.
Gleich selbst rechnenMietrendite berechnenEin Rechenbeispiel
Eine Wohnung kostet 250 000 Euro und bringt 800 Euro Kaltmiete im Monat.
| Schritt | Wert |
|---|---|
| Jahreskaltmiete | 9 600 € |
| Bruttomietrendite: 9 600 ÷ 250 000 | 3,84 % |
| Nicht umlagefähige Kosten (20 %) | − 1 920 € |
| Kaufnebenkosten (10 %) | + 25 000 € |
| Nettomietrendite: 7 680 ÷ 275 000 | 2,79 % |
Aus 3,84 Prozent im Exposé werden 2,79 Prozent, mit denen sich rechnen lässt. Der Mietrendite-Rechner macht diese Rechnung mit Ihren Zahlen.
Warum hoch nicht gut heißt
Die Rendite ist der Preis, den der Markt für das Risiko verlangt. Eine Wohnung mit 7 Prozent in einer Stadt mit schrumpfender Bevölkerung ist nicht billiger als eine mit 3 Prozent in einer wachsenden — sie ist anders riskant. Wie viele Wohnungen am Ort leer stehen, zeigt jede Stadtseite; wie sich die Bevölkerung entwickelt, die Standortanalyse.
Was nach der Rendite kommt
Die Mietrendite misst das Objekt, nicht die Finanzierung. Ob am Monatsende Geld übrig bleibt, zeigt der Cashflow; was Ihr eingesetztes Geld verdient, die Eigenkapitalrendite.
Mit Ihren eigenen Zahlen nachrechnen