Kurz gesagt
Von den Mieteinnahmen dürfen Vermieter alle Kosten abziehen, die mit der Vermietung zusammenhängen: Abschreibung auf das Gebäude, Schuldzinsen, Reparaturen, Verwaltung, Versicherungen, Grundsteuer und Fahrtkosten. Nicht absetzbar sind die Tilgung und der Wert des Grundstücks. Der Überschuss — oder Verlust — wird mit dem übrigen Einkommen versteuert (Anlage V).
Die Abschreibung (AfA)
Das Gebäude, nicht das Grundstück, wird über seine Nutzungsdauer abgeschrieben: mit 2 Prozent im Jahr bei Fertigstellung ab 1925, mit 2,5 Prozent davor und mit 3 Prozent bei Fertigstellung ab 2023 (§ 7 Abs. 4 EStG). Für neue Mietwohnungen gibt es zusätzlich die degressive Abschreibung und eine Sonderabschreibung. Was in Ihrem Fall gilt, rechnet der AfA-Rechner.
Gleich selbst rechnenAfA berechnenSchuldzinsen, ja — Tilgung, nein
Die Zinsen des Darlehens für die vermietete Immobilie sind Werbungskosten. Die Tilgung ist es nicht: Sie verwandelt Schulden in Eigentum und verändert das Vermögen nicht. In den ersten Jahren, wenn der Zinsanteil hoch ist, ist deshalb auch die Steuerersparnis am größten.
Reparaturen: sofort oder verteilt
Erhaltungsaufwand ist im Jahr der Zahlung absetzbar; größere Beträge dürfen auf zwei bis fünf Jahre verteilt werden (§ 82b EStDV). Was sich mehr lohnt, rechnet Erhaltungsaufwand verteilen.
Die 15-Prozent-Grenze: Übersteigen Instandsetzungen in den ersten drei Jahren nach dem Kauf 15 Prozent der Gebäudekosten (ohne Umsatzsteuer), gelten sie als anschaffungsnaher Herstellungsaufwand und werden nur mit der Abschreibung wirksam (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Prüfen: anschaffungsnaher Herstellungsaufwand.
Vermietung an Angehörige
Liegt die Miete unter 66 Prozent der ortsüblichen Miete, werden die Werbungskosten nur anteilig anerkannt (§ 21 Abs. 2 EStG). Rechnen: Vermietung an Angehörige.
Beim Verkauf
Liegen zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre, ist der Gewinn einkommensteuerpflichtig — und die genutzte Abschreibung erhöht ihn (Spekulationssteuer).
Alles zusammen
Die Anlage V vorbereiten sammelt Einnahmen und Werbungskosten und zeigt, was das Ergebnis an Steuer bewegt.
Allgemeine Information, keine Steuerberatung. Für Ihren Fall ist eine Steuerberaterin oder ein Lohnsteuerhilfeverein die richtige Stelle.
Mit Ihren eigenen Zahlen nachrechnen