Kurz gesagt
Eine vermietete Wohnung lohnt sich, wenn sie nach allen Kosten mehr abwirft, als das Darlehen kostet, und wenn Sie eine Durststrecke mit Leerstand oder Reparatur überstehen. Ob das so ist, zeigen vier Rechnungen: die Nettomietrendite, der monatliche Cashflow nach Rate und Steuer, die Eigenkapitalrendite über die Haltedauer und ein Stresstest mit höheren Zinsen.
1. Die Nettomietrendite
Sie misst das Objekt: Jahreskaltmiete abzüglich der Kosten, die Sie nicht auf die Mietpartei umlegen dürfen, geteilt durch Kaufpreis plus Kaufnebenkosten. Was eine gute Mietrendite ist, hängt von Lage und Risiko ab. Rechnen: Mietrendite-Rechner.
Gleich selbst rechnenMietrendite berechnen2. Der Cashflow
Die Frage im Alltag ist nicht die Rendite, sondern ob am Monatsende Geld übrig bleibt. Von der Miete gehen Rate, nicht umlagefähige Kosten und Steuer ab. In den ersten Jahren ist der Cashflow bei hoher Finanzierung oft negativ — die Tilgung baut zwar Vermögen auf, muss aber aus dem Einkommen bezahlt werden. Rechnen: Cashflow-Rechner.
3. Die Steuer
Mieteinnahmen sind steuerpflichtig, aber Schuldzinsen, Abschreibung und laufende Kosten sind absetzbar. Die Abschreibung kostet kein Geld und senkt trotzdem die Steuer — das macht den Cashflow nach Steuer oft besser als davor. Was absetzbar ist, steht unter Vermietung und Steuern; die Abschreibung rechnet der AfA-Rechner.
Wer innerhalb von zehn Jahren wieder verkauft, zahlt auf den Gewinn Einkommensteuer (Spekulationssteuer).
4. Die Eigenkapitalrendite
Sie misst Ihre Entscheidung: Was verzinst sich das Geld, das Sie tatsächlich eingesetzt haben, über die gesamte Haltedauer — mit Tilgung, Wertentwicklung und Verkaufskosten? Solange die Immobilie mehr abwirft, als das Darlehen kostet, hebt die Finanzierung diese Zahl (Leverage-Effekt), sonst drückt sie sie. Rechnen: Eigenkapitalrendite.
5. Der Stresstest
Was passiert, wenn die Anschlussfinanzierung zwei Prozentpunkte teurer wird, die Wohnung drei Monate leer steht oder die Heizung ausfällt? Der Stresstest spielt das durch. Eine Anlage, die nur im besten Fall aufgeht, ist keine.
Wohnung oder ganzes Haus?
Eine Eigentumswohnung ist kleiner, leichter zu verkaufen und mit wenig Aufwand zu verwalten — dafür entscheidet die Gemeinschaft über Reparaturen mit. Ein Mehrfamilienhaus verteilt das Leerstandsrisiko auf mehrere Mietparteien. Den Vergleich rechnet Wohnung oder Mehrfamilienhaus.
Mit Ihren eigenen Zahlen nachrechnen